Fiyatlar ofis maliyetine yansıyacak

  • Giriş : 24.03.2007 / 00:00:00

Karayolları ve İETT arazisinin satışı ile metrekare fiyatlarında rekor artış yaşayan İstanbul'da ofis maliyetleri hala ucuz.

Facebook Twitter
Yazı Boyutu:


2006'da yüzde 15 artarak 4 bin 500 dolara çıkan İstanbul buna rağmen 48 ülkeden 134 şehir arasında 105'inci sırada y

Sama Dubai'ye 1 milyar 150 milyon YTL'ye satılan İETT arazisinin ardından metrekare fiyatlarının 18 bin dolara kadar yükseldiği İstanbul'da, ofis maliyetleri ise dünya metropolleri ile karşılaştığında hala çok ucuz. İngiliz gayrimenkul danışmanlık şirketi DTZ'nin yaptığı "Küresel Ofis Kullanım Maliyetleri Araştırması 2007"ye göre İstanbul, ofis maliyetleri açısından 48 ülkeden 134 şehir arasında 105'inci oldu. İstanbul'da yıllık 4 bin 500 dolar olan çalışan başı ofis maliyeti Londra, Paris, Hong Kong gibi kentlerde 20 bin doları buluyor. Ancak İstanbul'da da özellikle uluslararası firmaların artan ofis talebi, ve artan arazi maliyetleri fiyatlara yansımaya başlıyor. Ofis maliyetleri 2006'da yüzde 15 artan İstanbul'da bu artışın önümüzdeki yıllarda da devam edeceği belirtiliyor. Yabancı şirketlerin özellikle tercih ettiği Levent-Maslak hattı ofisler için en gözde bölge olmaya devam ederken, bu bölgede ofislerin yüzde 100'e yakın bir doluluğa ulaşması yeni bölgeleri gündeme getirdi. Anadolu yakasında Ümraniye, Avrupa yakasında ise havaalanı bölgesi iş merkezlerinin ilgi gösterdiği yeni bölgeler arasında yer alıyor. Bu arada aynı araştırmaya göre 2007'de 23 bin 260 dolar maliyetli Londra, dünyanın en pahalı şehri olurken onu 19 bin 730 dolarla Hong Kong, 17 bin 770 dolarla Paris izleyecek.

Dünyanın önde gelen gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden İngiliz DTZ'nin araştırmasına göre ofis kullanıcılarının ihtiyaçlarına hizmet eden, daha verimli bir geniş kullanım alanına, iyi bir çevre düzenlemesi ile altyapı olanaklarına sahip modern ofislere olan talep artacak.

Örneğin Kuzey Amerika'da finans ve hukuk firmaları başta olmak üzere pazarda oluşan yüksek talep, artan inşaat maliyetleriyle enerji harcamaları ofis maliyetlerini de yükseltecek.

Bu bölgede 16.400 dolarlık maliyetle en pahalı şehir olan New York'u 14.580 dolarla Washington izleyecek. Asya Pasifik'te ise güçlü ekonominin yanı sıra finans, sigorta, emlak ve bilgi teknolojileri sektörlerindeki güçlü talep, ofis maliyetlerini artıracak.

Bölgede 19.730 dolarla en yüksek ofis kullanım maliyetine sahip Hong Kong'u 13.470 dolarla Tokyo ve 12.470 dolarla da Seul takip edecek.

Finans, bankacılık ve bilgi teknolojileri gibi ticari hizmetlerdeki ofis talebi artışı ise İstanbul'un da içinde bulunduğu Avrupa şehirlerinde ofis maliyetlerini artıracak.

Euro güçlenirse maliyet artacak

Euronun güçlenmesi ve A sınıfı ofis stokunun sınırlı olması nedeniyle kiraların çok yüksek seyredeceği Londra ise 23.260 dolarla tüm dünyada en pahalı ofis maliyetlerine sahip olacak. İstanbul'un da içinde değerlendirildiği merkezi ve Doğu Avrupa bölgesinde ise en pahalı ofislere Moskova'da rastlanacak. 8300 dolarlık ortalama maliyetli bu şehri 7350 dolarla Kiev ve 4500 dolarla da İstanbul izleyecek. Prag, Varşova, Budapeşte ve Bükreş gibi AB şehirleri ise İstanbul'un gerisinde kalacak.

Bölgesel olarak en pahalı 10 listesine 6 şehir sokan Batı Avrupa, 10 bin dolarlık ortalama ofis kullanım maliyeti ile en pahalı bölge unvanını sürdürecek.

İstanbul'da, 2007'de 100 kişinin çalıştığı bir ofisin yıllık ortalama maliyetinin 450 bin dolar olması bekleniyor.

Şehrin merkezi iş alanlarında ve yaklaşık bin metrekare kullanım alanına sahip modern ofis binalarının kira, Emlak Vergisi ve bakım masrafları gibi işletme giderleri göz önüne alınarak yapılan hesaplamaya göre ise İstanbul'da bir ofisin çalışan başına düşen maliyeti yıllık 4500 dolar. Bu rakam 2006'da 3380 dolardı.

* İstanbul ofis pazarında A sınıfı ofis kullanıcılarının yüzde 40'ı finans ve sigorta şirketleri.

* İstanbul ana ofis bölgesindeki A sınıf ofis stoku 1.3 milyon metrekare. Bu stokun 1.1 milyon metrekaresi ise Avrupa Merkezi İş Alanı olarak anılan Levent-Maslak aksında.

* Yeni inşa edilen ofis alanlarının artışıyla birlikte geçen yıl ofis stoku büyüme hızı yüzde 3,7 ile son 5 yılın en yüksek seviyesine ulaştı.

* 2007'de İstanbul'da kişi başı ofis metrekare fiyatları 4500 dolar ortalamasında gerçekleşeceği tahmin ediliyor. Bu rakam 2006'da ise 3380 dolar olarak gerçekleşmişti.

* Uzmanlar 3 yıl içinde 224 bin 500 metrekare yeni ofis alanı yaratılacağını öngörüyor. Maslak ve Levent hâlâ en çekici bölge.

Merkezde fiyatlar hızlı artacak

DTZ Pamir&Soyuer Gayrimenkul Araştırma Analisti Dilek Pekdemir

İstanbul'da bir yılda yüzde 15 artan ofis fiyatlarındaki yükseliş trendi merkezlerde sürecek. Kanyon'un açılmasıyla Maslak-Levent aksında ofis kiraları otomatikman yüzde 10-15 arttı. Kanyon hemen yüzde 100 doluluğa ulaştı. Mevcut şirketler A tipi ofislerin bulunduğu Kanyon'a geçince, onlardan boşalan sınırlı yerlere de büyük talep oldu. Levent-Maslak'ta da yüzde 100'e yakın doluluk var. Fiyat artışları Kozyatağı ve Altunizade'de yeni ofis merkezleri yarattı. Ümraniye'ye doğru da bir eğilim başladı.


BAŞAK SONER

TURYAP Yönetim Kurulu Üyesi

İstanbul'da inşaat maliyetlerinin Batı'ya göre daha düşük ama arsa maliyetleri çok yüksek. Özellikle Karayolları arazisi satışıyla 8000, İETT arazisi satışıyla da 18.000 dolara fırlayan metrekare fiyatları, arsa maliyetlerini daha da yükseltecek. Metrekare fiyatları bundan sonra 8000-10.000 dolar arasında gerçekleşecektir. İstanbul, dünya metropolleriyle kıyaslandığında artık ilk 10'a girmeye başladı. İstanbul'daki özellikle lüks ofis maliyetlerini yakın bir sürede dünya metropolleri ile aynı potaya girebilir.

İstanbul markası yönetilemiyor

MUHTEREM İLGÜNER

Brandassist Kurucu Ortağı ve Şehir Markaları Uzmanı

İstanbul'un ofis maliyetlerinde geride kalmasının nedeni "İstanbul markası"nın iyi yönetilememesi. 1 milyar YTL'ye bir arsa satabilirsiniz ama marka olmak başka bir şey.

Siz trende bağlı kalmadan sürekli gelir getirecek bir şehir yaratmak zorundasınız. Londra, Paris gibi kentlerle İstanbul arasındaki maliyet farkının ana nedeni de budur. Örneğin Londra Belediye Başkanı, "Londra bir finans şehridir" diyebiliyor. İstanbul ise bir marka stratejisi olmadığından her türlü çarpıklığı barındırıyor.

Facebook Twitter Yahoo Google Linkedin Stumbleupon Delicious