'Konutta faiz düşmez, fiyatına bakın'

  • Giriş : 13.01.2007 / 00:00:00

2007 yılında konut kredi faizlerinin yüzde 1'e inmesinin zor olduğunu söyleyen bankacılar, bu yıl talep ve fiyatlarda yükseliş beklemiyor.

Facebook Twitter
Yazı Boyutu:


Ekonomideki hızlı toparlanmayla birlikte bankaların konut kredisi vadelerini uzatması ve faizlerin düşmesi 2005 yılı ve 2006'nın ilk yarısında gayrimenkulü de yatırım alternatifleri arasına soktu. Genel faiz hadlerindeki düşüşle birlikte hız kazanan kredi talebiyle bankalar artan rekabette faiz düşürme ve vade uzatma yarışına girdi. 2006'nın ilk yarısında faizler yüzde 1'in altına kadar gerilerken vadeler 30 yıla kadar uzadı. Ancak mayıstaki global dalgayla tırmanışa geçen kur ve faizlerin faturası inşaat ve gayrimenkul sektörüne de çıktı.
2006'nın başında yüzde 1'in de altına inen faizler, mayıs-haziran döneminde uluslararası piyasalarda yaşanan çalkantıyla yüzde 2'lere çıktı. Mayıs dalgasının ardından faizlerde yaşanan artış, kredi talebini ve konut satışlarını bıçak gibi kesti. 2006'da konut kredi kullanım oranı yılın ikinci yarısında yüzde 80 geriledi. Yılı 23 milyar YTL'den kapatması planlanan toplam konut kredi portföyü de, 8 Aralık itibarıyla 21.8 milyar YTL'de kaldı.

'Faiz seçimi bekler'

Oyakbank Genel Müdür Yardımcısı Nihat Karadağ, bu yıl içinde konut kredisi faizlerinin yüzde 1'lerin altına inmeyeceğini söyledi. Karadağ, "Faizdeki düşüş için seçimleri beklemek gerek. Ama fiyatı uygun ev bulan şu anki faizlerle konut alabilir" dedi. Faizlerde bu yılın ilk yarısında düşüş beklenmediğini ifade eden Karadağ, seçimlerden sonra herşey iyi giderse düşüş yaşanabileceğini söyledi. Faizde hızlı bir düşüş beklenmemesi gerektiğinin altını çizen Karadağ, "Mortgage yasası ile faizlerde düşüş bekleniyor. Ancak mortgage gereğinden fazla beklenti yaratıyor. Mortgage ile faizler hemen düşmeyecek" diye konuştu.
Yasalaşması yılan hikayesine dönen ipoteğe dayalı konut finansmanı sisteminin (mortgage) bu yıl yürürlüğe girmesi bekleniyor. Ancak bankacılar yasanın kabulü halinde bile yüksek faizler ve maliyetler nedeniyle sistemin yaygınlaşamayacağını ifade ediyor. Uzmanlara göre, sistemin sağlıklı olarak işleyebilmesi için en az üç-dört yıla ihtiyaç var.
Mortgage sisteminin başarılı olabilmesi içinse enflasyonun ve buna bağlı olarak konut kredi faizlerinin yüzde 1'lerin altına inmesi ve bunun kalıcı olması gerekiyor. Aylık 0.5 faizle 10 yıl vadede 100 bin YTL için 135 bin YTL ödenirken aylık faizinin yüzde 1.25 olduğu bir ortamda toplam ödeme tutarı 199 bin YTL'ye yükseliyor. Başka bir deyişle kredi faizlerinin 0,5'lere gerilememesi durumunda orta ve dar gelirlilerin konut kredisi kullanma şansı da önemli ölçüde azalıyor.
Çünkü yüksek faizle kullanılan kredilerde vade uzatmak aylık ödeme miktarını aşağıya çekmeye yetmiyor. 10 yıl vadeli yüzde 1.80 faizle 100 bin YTL'lik konut kredisi kullanımında aylık geri ödeme tutarı 2.113 YTL olurken, yine yüzde 1.80 faiz ve 100 bin YTL'lik konut kredisi talebinde vadeyi 20 yıla çıkarttığınızda aylık ödeme tutarı ancak 1.911 YTL'ye geriliyor. Yani kredi kullanıcısı vadeyi 10 yıl uzatmasına karşın aylık ödeme tutarında önemli bir düşüş göremiyor. Bankacılar mortgage yasasının önemli olduğunu ancak kullanıcı açısından daha da önemlisinin faizlerin aşağı çekilmesi olduğunun altını çizdi.

İkinci el hareketlenecek
Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Century 21'in Türkiye Operasyon Müdürü Barış Birol, konut fiyatlarında geçen yılki gibi ani bir çıkış beklemediklerini söyledi. İlerleyen günlerde projelerin bitimi ve birçok kişinin yeni evlerine taşınmasıyla ikinci el piyasasında ciddi hareketlilik yaşanacağını vurgulayan Birol, "Bazı bölgelerde fiyatlar biraz dalgalanıp, sonra gerçek değerlerine çekilecek. Özellikle kiralarda daha gerçekçi rakamlara doğru gidilmesini piyasa kendi koşullarıyla sağlayacak" dedi. Birol gayrimenkul almanın her dönem için kârlı olduğunu belirtirken, "Gayrimenkul şimdiye kadar hiç kaybettirmedi" ifadesini kullandı.
Birol, binanın yaşının konumla birlikte değerlendirilmesi gerektiği uyarısında da bulundu. 10 yaşından çok eski evlerin ilerleyen dönemler içinde masraf çıkaracağını belirten Birol, "Mortgage'dan yararlanırken, konutun bundan sonra kalan ömrü gibi konular da çok önem arze diyor. Genç yaştaki konutla mortgagedan daha kolay yararlanılıyor" diyor. Birol, bütçe zorlanmadan konut alınabiliyorsa bunun doğru zaman olduğunu belirtiyor.

Hangi bölgeler değerlenecek?
Sektör yetkililerine göre 2007'de bazı bölgeler daha şanslı olacak. Uzmanlara göre İstanbul'da Beylikdüzü, Gürpınar (Beykent) 2007'de değer kazanacak bölgelerin en başında geliyor. Maslak ve Levent'te ise çoklu yaşam alanları prim yapacak. TOKİ'nin Silivri'ye girmesiyle Silivri'de fiyatlar hızla yükselecek. Ankara'da ise İstanbul, Eskişehir, Konya ve Samsun yolları üzerindeki yeni gelişim alanları değer kazanacak. Ege Bölgesi'nde de İzmir Narlıdere ve Mavişehir bölgeleri, projelerin burada yoğunlaşması nedeniyle değerlenecek.
'Faiz minimum 1.40 olur'

İki seçimin yapılacağı 2007'nin taşıdığı belirsizlik nedeniyle konutta talep tarafının zayıf kalacağını düşünen Garanti Bankası Konut Finansmanı Müdürü Umur Güven, gayrimenkulu yatırım amaçlı alacak olanların, zayıf talebin ve tamamlanacak yeni projelerin fiyatlara etkisini dikkate almalarını önerdi. Buna karşın oturmak için konut alacaklara, kredi taksit ödemesinde sorun yaşamayacaklarsa fırsatları kaçırmamalarını tavsiye eden Güven'e göre kredi faizlerinde yine de 'dünyanın en cazip tüketici kredileri Türkiye'de'. Konutta yüzde 1 faizin 2007 için hayal olduğunu düşünen Güven, "Yılın ikinci yarısı itibarıyla enflasyon düşer ve buna bağlı Merkez Bankası'ndan faiz indirimi gelirse konut kredi faizleri ancak 1.50-1.40'a iner" dedi.

Facebook Twitter Yahoo Google Linkedin Stumbleupon Delicious