Dünyada konut için kullandırılan kredilerin milli gelire oranı incelendiğinde, dünyadaki mortgage sisteminin ne kadar etkin bir şekilde işlediği ortaya çıkıyor.
Avrupanın birçok ülkesinde, yaklaşık 200 yıldır uygulanan sistemde mortgage faizleri, sabit ve değişken seçenekleri arasında çok geniş bir ürün yelpazesine sahiptir. Avrupa, sabit faizli, belirli bir endekse bağlı değişken faizli, tavanlı / tabanlı değişken faizli, esnek ödemeli vb. değişik borçlanma ihtiyaçlarına cevap verebilecek çok çeşitli kredi ürünlerini, çeşitli faiz oranları ile sunuyor.
* Risk profillerine göre farklı mortgage tipleri var. Konut finansmanı için kullanılan mortgage faizinin yıllık ödemesi, gelir vergisinden düşülebilir.
* Romanyada tahsis edilen kredilerin azami vadesi 25 yıldır. Romanya kanunlarına göre, taksit ödemeleri aylık net gelirin yüzde 35i ile sınırlandırılmıştır.
* ABDde 42 bin dolarla kişi başına gelir, Türkiyenin neredeyse 8 katının üzerindedir. ABDde faiz oranları düşük ve ilk kez ev alacaklara veya aldığı evde kendisi oturacaklara muafiyetler tanınıyor. Eyaletlere göre değişen faiz oranları olmakla birlikte, 30 yıllık vade için ABDde aylık faiz binde 4dür. ABDde sistemden yararlanarak 100 bin dolarlık mortgage kredisi kullanan bir kişi, aylık 568 dolarlık (780 YTL) taksit ödeyerek ev sahibi oluyor ve bu para kişinin yıllık gelirinin yaklaşık yüzde 20sidir.
* Türkiyedeki tabloda ise 100 bin YTLlik bir gayrimenkul alımı için 120 ay vadeyle yüzde 1.55 seviyesinden borçlanıldığında, aylık ödeme 1.800 YTLyi aşıyor. Fiyatların orta vadede yüzde 20 arttığı ve faizin de yüzde 0.99lara gerilediği düşünüldüğünde, aynı kredi kullanıcısının 120 bin YTL için aylık ödemesi yine 1.400-1.500 aralığına denk gelmektedir.
Mortgage alan vefat ederse varisler borçtan sorumlu olmaz
Sistem faizleri ve ev fiyatlarını düşürecek mi?
* Sistemin tüketiciye yaraması zaman alacak. Bu noktada iki önemli etken var. Bunların ilki siyasi istikrar. İkincisi ise ilk etkene bağlı olarak ekonomik istikrar. Ekonomik istikrar korunursa, zamanla faiz oranları düşecek. Faiz oranları düşmediği sürece tüketiciye faydalı olmaz. Faiz oranlarının düşmesi ile birlikte emlak fiyatları yükselir. Dolayısıyla mortgage sistemi faiz oranlarını doğrudan düşüren, konut fiyatlarını ucuzlatan bir sistem değildir.
Mortgage kredisi alan vefat ederse, varisleri borçtan sorumlu mu?
* Bu durumda kredi kullanan için yapılan yaşam sigortasının içeriği önemli. Eğer sigorta kapsamında olan bir maddeden vefat ederse, sigorta şirketi borcun geriye kalanını ödemekle sorumlu. Ayrıca vefat edenin o güne kadar ödediği taksitlerin anapara kısmını da tüketiciye öder. Eğer vefat nedeni sigorta kapsamında yer almıyorsa, varisler konut kredisinin bakiyesinden sorumlu. Mortgageta hayat sigortası yaptıranların elden geldiğince sigorta kapsamını geniş tutması lehine.
Krediye uygun olmayan konutlar nasıl etkilenecek?
* Uzun vadede krediye uygun yani tapu, imar ve iskan sorunu olmayan, depreme dayanıklı konutlar prim yapacak. Sorunlu ve depreme dayanıksız konutların fiyatları ise gerileyecek. Bu konutlara olan talep bitme noktasına gelecek.
Bu sistemle hiç peşinatsız ev alabilecek miyim?
* Şimdilik bir konut satın alabilmeniz için yüzde 25inin peşin olması gerekiyor. Ama zamanla yapılacak düzenlemeler ile düşük peşinatlı ve hiç peşinatsız uygulamalar gündeme gelecek. Sistemin başarıyla uygulandığı ülkelerde anaparanın 20 yada 30 yıl sonra ödendiği ürünler var. Bu ürünler eninde sonunda Türkiyeye de gelecek. Hiç peşinatsız ev sahibi olmak bu ürünlerin çıkması bankalar, konut finansman şirketleri ve leasing şirketlerine bağlı.
Mortgage kredisi alanlar için bir yaş sınırı var mı?
* Ortalama kredi kullanma süresinin 20 yada 30 yıl civarında olduğu mortgage sisteminde kredi kullanmak için belirli bir yaş sınırı yok. Ama kredi alanın yaşı arttıkça, kredi kullanmak için ödenecek sigorta primleri de artar. Bu prim artışı yaşlı insanların ev sahibi olmasını zorlaştırır.
Örnek verecek olursak; 30lu yaşlarda 100 bin YTL kredi kullanan birisi yılda 500 YTL yaşam sigortası primi öderken 60lı yaşlarda bu tutar 3 bin YTLye, 70li yaşlarda ise 5 bin YTLye yükselir. Yıllık sadece 3 ya da 5 bin YTLlik sigorta primi mortgage sisteminin cazibesini yitirmesine neden olur.
