Ev sahiplerinin en kritik bilmesi gereken nokta, kira sözleşmesinin süre sonunda kendiliğinden uzamasıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre bir yıllık sözleşmeler bile bitmez. Ali Güvenç Kiraz, bu durumda tahliye taahhütnamesinin önemini vurguluyor. Alınan her taahhütname geçerli değildir ve belirli şartlar taşır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI
Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi ile aynı gün düzenlenmemelidir. Sözleşme içinde özel hüküm olarak yer almamalıdır. Bir gün sonra düzenlense bile geçerlidir. Boş düzenlenmiş taahhütler de yasalara uygundur. Aile konutu olarak kullanılacaksa eşin de imzası şarttır. Noterden veya adi yazılı şekilde yapılabilir.
KEFİL İSTERKEN MÜTESELSİL KEFALET AVANTAJI
Kira sözleşmesinde kefil istenebilir ancak adi kefalette önce kiracıya takip gerekir. Müteselsil kefalette ise hem kiracı hem kefil ayrı ayrı takip edilebilir. Kefil, sorumluluk süresini ve miktarını kendi el yazısıyla yazmalıdır. Evliyse eşinin de onayı alınmalıdır.
KİRACININ ALTKİRALAMA YAPMA RİSKİ
Ev sahibinin haberi olmadan kiracı evi üçüncü kişilere kiralayabilir. Sözleşmede alt kiralama hakkı verilip verilmediği kontrol edilmelidir. Öğrencilere kiralanacaksa tüm öğrenciler sözleşmeye taraf olmalıdır.
DEPOZİTO BEDELİ VE İADE KOŞULLARI
En fazla üç ay kira bedeli kadar depozito istenebilir. Depozito kira bedeline mahsup edilemez. Sözleşmede iade şekli belirtilmemişse son kira bedeline göre ödenir. Örneğin 10 bin TL kira ile alınan 20 bin TL depozito, son kira 30 bin TL ise 60 bin TL olarak iade edilir.
BAKIM ONARIM VE ZAM SINIRLAMALARI
Rutin bakım masrafları kiracıya, esaslı değişimler mal sahibine aittir. Klima veya kombinin yıllık bakımı kiracıya, işlevini tamamlamışsa değişimi mal sahibine aittir. Kiracı kaynaklı bozulmalarda değişim kiracı tarafından yapılır. Kira zamları yılda bir kez TÜFE 12 ay ortalamasını aşamaz.
KİRACI İÇİN YAZILI SÖZLEŞME VE SİGORTA ŞARTI
Kiracılar mutlaka yazılı kira sözleşmesi düzenlemelidir. Sözleşme örneği ve DASK sigorta belgesi alınmalıdır. Elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetler kiracı üzerine alınmalıdır. Aksi halde tahliye baskısıyla karşılaşılabilir.
ELDEN ÖDEME TEKLİFİNE DİKKAT
Kira bedeli elden ödenmemeli, banka yoluyla gönderilmelidir. Üçüncü kişiye ödeme ancak yazılı onay varsa kabul edilmelidir. Kanuna aykırı ödeme maddeleri kabul edilmemelidir. Emlak vergisi gibi şartlar geçersizdir.
TAŞINMAZDAKİ HASARLAR İLK GÜN BİLDİRİLMELİ
Sözleşmede yazılı demirbaşlarla evdeki durum karşılaştırılmalıdır. Hasar veya eksiklik varsa yazılı olarak mal sahibine bildirilmelidir. Aksi halde depozitodan kesinti yapılabilir.
TAHLİYE SEBEPLERİ VE SÜREÇLERİ
Kira borcu ödenmezse 30 gün süreli bildirim sonrası tahliye davası açılabilir. Bir yıl içinde iki haklı ihtarname gönderilen kiracının tahliyesi istenebilir. Kişinin kendisi veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı tahliye sebebidir. Satın alınan evde mal sahibi de aynı gerekçeyle tahliye isteyebilir.
SÖZLEŞMEYE AYKIRILIKTA TAHLİYE HAKKI
Kiracı izinsiz alt kiralama yaparsa tahliye davası açılabilir. Konut olarak kiralanan yer işyeri olarak kullanılamaz. Projeye aykırı imalatlar da tahliye sebebidir. Güçlendirme veya dönüşüm durumunda ev yeniden yapılınca kiracı davet edilmelidir. On yıl uzama süresi sonunda üç ay önceden bildirimle gerekçesiz tahliye mümkündür.