Gerçek kişiler tarafından gerçekleştirilen gayrimenkul alım satımlarında 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu çerçevesinde çeşitli vergisel yükümlülükler ortaya çıkıyor. Nadir bilinen bu düzenlemelere aykırı hareket edilmesi, beyanname süresinin atlanması durumunda, ciddi vergi cezalarıyla sonuçlanabiliyor. Birçok kişi, edinim tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkardığı konut veya arsa üzerinde beyanname verme zorunluluğu olduğunu bilmiyor ve bu sebeple ağır vergi cezası ile karşılaşmak durumunda kalıyor.
BEYANNAME SÜRESİ 1 MART’TA BAŞLIYOR
Gayrimenkullerin edinim tarihinden itibaren beş yıl içerisinde satışından doğan kazançlar, değer artışı kazancı olarak değerlendiriliyor. Arazi, bina, maden suları ve gayrimenkul olarak kayıtlara geçmiş hakların bedel karşılığı satışından elde edilen kazançların vergisi mevcut. Aynı zamanda bu değerlerin bedel karşılığında devri, takası, kamulaştırılması ya da ticari şirketlere sermaye olarak konulması durumunda da vergi yükümlülüğü doğuyor. Beş yıl içinde satışı gerçekleştirilen konut ve arsalar, 2026 yılı mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile bildirilmesi gereken kazançlar arasında yer alıyor. Hesaplanan verginin ise 2026 yılının mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitle ödenmesi gerekecek.
5 YIL İÇİNDE SATIŞ VERGİ OLUŞTURUYOR
Gerçek kişilerin bedel ödeyerek elde ettikleri gayrimenkullerin (konut, arsa vb.) iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde satışını yapmaları durumunda, elde ettikleri kazanç gelir vergisine tabi oluyor. Bu süreçte beş yıllık süre takvim günleri esas alınarak hesaplanıyor. Yani beş yıl içerisinde satış yapıldığında gelir vergisi doğarken, bu sürenin dolması ile vergi yükümlülüğü ortadan kalkıyor. Gelir İdaresi Başkanlığı, bu hafta yayımladığı rehberde, verginin nasıl hesaplanacağı ve ödeneceği konusunu detaylı bir biçimde açıklamış durumda. Başkanlık, örnek bir senaryo sunarak durumu şu şekilde gösterdi: “15 Aralık 2024 tarihinde 6 milyon TL’ye satın alınmış olunan gayrimenkulü, 6 Kasım 2025 tarihinde 9 milyon liraya satmış olduğunda, mükellef, gayrimenkulü alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden sattığı için elde ettiği kazanç değer artışı kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.”
MİRAS YOLUYLA ELDE EDİLEN GAYRİMENKULDE VERGİ YOK
Maliye Bakanlığından edinilen bilgilere göre, miras yoluyla kazanılan ev ve arsalar üzerindeki bu vergi yükümlülüğü bulunmuyor. Beş yıl içinde satışı gerçekleştirilen konut ve arsalardaki vergi hesaplamasında, öncelikle ilgili gayrimenkulün edinim tarihi dikkate alınmakta. Örneğin, 2023 yılı aralık ayında 5 milyon TL’ye alınan bir evin, 11 Ağustos 2025 tarihinde 8 milyon liraya satılması durumunda, evin beş yıllık süresi dolmadan elden çıkarılması sebebiyle değer artışı üzerinden vergi hesaplanması gerekecek. Bu hesaplamada Yİ-ÜFE oranları da göz önünde bulundurulacak. Kasım 2023 döneminde Yİ-ÜFE 2.882,04, elden çıkarıldığı tarihten önceki Temmuz 2025 döneminde ise Yİ-ÜFE 4.409,73 olarak belirlenmişti. Bu durumda artış oranı yüzde 10’un üstünde [(4.409,73 – 2.882,04) / 2.882,04] X 100 = yüzde 53 olarak hesaplandığı görülmekte. Böylece elden çıkarılan gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli; 5.000.000 X (4.409,73 / 2.882,04) = 7 milyon 650 bin lira olacak.
ÖRNEK VERGİ HESAPLAMASI AÇIKLANDI
Gelir İdaresi Başkanlığı, gelir vergisinin nasıl hesaplanacağına dair örnek bir tablo ile açıklamalarda bulundu. Arsa üzerine inşa edilen evler ve kooperatiflerden edinilen konutlar da bu vergi kapsamına giriyor. Kooperatiflerde evi kullanmaya başladığı tarih, elektrik ve su aboneliklerinin başladığı tarih olarak kabul ediliyor. Arsa üzerine yapılan konutlarda ise bu sürecin tapuya işlenme tarihine göre değerlendirilmesi gerekiyor. Kentsel dönüşüm gibi projelerde bir arsa üzerine inşa edilen konutların satışı da beş yıl içinde gerçekleştiğinde gelir vergisi ödenmesi gerektiriyor.