ABD’de ev sahibi olmanın maliyeti Covid-19 salgınından bu yana yüzde 22 artışla haziran ayında 398 bin dolara ulaştı; 2020’de bu rakam 325 bin dolardı. Federal verilere göre bu artış, özellikle aileler üzerinde ciddi bir yük oluşturdu. Atlanta Federal Rezerv Bankası’nın yayımladığı konut satın alınabilirlik endeksi, bu tabloyu medyan gelirli haneler üzerinden değerlendiriyor.
KONUT SATIN ALINABİLİRLİK ENDEKSİ NASIL ÇALIŞIYOR?
Endeks, belirli bir bölgede medyan fiyatlı bir ev satın almak isteyen medyan gelirli hanelerin satın alma gücünü ölçüyor. Hesaplamada, gerçek medyan hane geliri; yıllık konut harcamalarını yüzde 30 veya altında tutmak için gereken “nitelikli” gelirle karşılaştırılıyor. Endeks puanının 100 veya üzerinde çıkması, medyan hane gelirinin bu eşik değere göre medyan fiyatlı bir evi karşılamaya yettiği anlamına geliyor. 100’ün altındaki bir puan ise medyan gelirin medyan fiyatlı bir ev için yeterli olmadığını gösteriyor. Endeks, Atlanta Fed tarafından periyodik olarak güncelleniyor ve bölgesel eğilimler ile ulusal ortalamanın karşılaştırılmasına olanak tanıyor. Endeksin geliştirilmesine katkı sağlayan Atlanta Fed gayrimenkul uzmanı Domonic Purviance, “HOAM endeksi, Amerika Birleşik Devletleri’nde coğrafyalar arasında satın alınabilirliğin zaman içinde kolayca izlenmesi için tasarlandı” dedi.
KONUT ERİŞİLEBİLİRLİĞİNDE BÖLGESEL FARKLAR
Verilerin analizi, son beş yılda satın alınabilirlik açısından ağırlık merkezinin ülke genelinde çarpıcı biçimde kaydığını ortaya koyuyor. Bugün metropol bölgelerinin çoğu, eşiğin daha pahalı tarafında yer alıyor. Bu tablo bölgeden bölgeye değişiyor. Örneğin Batı’daki metropol bölgelerinin çoğu, medyan hane geliriyle o eşik altında artık çok pahalı. Orta Batı da belirgin şekilde daha pahalı hale geldi.
HOAM VERİLERİ VE GÜNCELLEME DÖNGÜSÜ
Atlanta Fed’in verileri, Home Ownership Affordability Monitor (HOAM) adlı sistemden geliyor. Bu sistem, cari mortgage faiz oranlarına göre aylık anapara ve faiz ödemesinin yanı sıra vergiler, emlak sigortası ve özel mortgage sigortasını toplam konut sahipliği maliyetine dahil ediyor. Konut verileri hem ulusal düzeyde hem de tek tek çekirdek bazlı istatistiksel alanlar (CBSA) için sunuluyor. Endeks aylık olarak güncelleniyor ancak genellikle iki aylık bir gecikme bulunuyor; bu durum, konut satış tapularının kaydedilip toplanması için gereken süreden kaynaklanıyor. Bazı bölgelerde, medyan konut fiyatlarındaki mevsimsel değişimler veya hesaplamada kullanılan satış hacmindeki dalgalanmalar nedeniyle verilerde belirgin oynamalar görülebiliyor.