EMLAK KONUT GYO’YA YENİ HEDEF FİYAT
Ahlatcı Yatırım, bugün yayımladığı hisse analiz raporunda EKGYO-Emlak Konut GYO için 19,78 TL hedef fiyat belirleyerek “al” tavsiyesi sunuyor. Aracı kurum, Emlak Konut GYO’nun güçlü varlık yönetimi ve faiz indirim sürecinin etkisiyle avantaj kazanabileceğini öngörüyor. Raporda yer alan bazı önemli noktalar ise şunlar: “Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (EKGYO), geniş arazi stoğundan güç alan varlık yönetimi kabiliyeti ve gelir paylaşımı ile anahtar teslim modellerindeki operasyonel verimliliği sayesinde, kentsel dönüşüm ve demografik dinamiklerden kaynaklanan talep fırsatlarını optimize ediyor.”
Faiz indirim döngüsü ve makroekonomik istikrarın yeniden sağlanması ile şirketin nakit akışını istikrarlı bir şekilde artırma potansiyeli ortaya çıkıyor. Pandemi sonrası ve jeopolitik çatışmaların etkisiyle küresel ve yerel ekonomilerde enflasyon baskıları artıyor. ABD Merkez Bankası (Fed) ve Avrupa Merkez Bankası (ECB) agresif faiz artırımlarıyla fiyat istikrarını sağlamaya çabalarken, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) sıkı para politikasına geçişte gecikiyor. 2023 itibarıyla TCMB, politika faiz oranını %41,5 artırarak %50 seviyesine çıkarıyor ve dezenflasyonist bir süreci başlatıyor. Bu durum, talepte daralma yaratırken, manşet enflasyon %75,45’ten %48,58 seviyesine geriliyor. 2024 yılı enflasyon beklentileri piyasada %44,81 seviyesinde iken, Ahlatcı Yatırım yıl sonu enflasyon beklentisini %45,00 olarak tespit ediyor.
Güncel veriler, Türkiye ekonomisinin Eylül ayı itibarıyla reel anlamda pozitif faiz dönemine geçmiş olduğunu gösteriyor. Sıkı para ve maliye politikalarının etkisi, özellikle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) üzerinde hissediliyor. 2024 yılının ilk yarısında konut faizlerindeki artış nedeniyle satışlarda yavaşlama yaşanıyor. 2024’ün Ocak-Haziran döneminde 90.846 adet konut satılırken, bu rakam bir önceki yılın aynı dönemine göre düşüş kaydediyor (6A23: 94.297 adet). Ancak yılın ikinci yarısında faiz oranlarındaki sınırlı gevşeme (%44,96’dan %40,88’e) ve devlet destekli konut satış kampanyaları, talebin canlanmasına yardımcı oluyor. Birinci el konut satışları, 2024 yılı Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,4 artışla 358.558 adede ulaşıyor. Kampanya etkisi ve konut arzındaki kısıtlama, tüketicilerin birinci el konut alma eğilimlerini artırıyor.
Öte yandan, ipotekli satışlardaki artış, kredi faizlerindeki ve konut fiyatlarındaki yükselişin etkilerini gösteriyor. Yüksek faiz ortamı, varlık fiyatlarındaki köpükleri azaltıyor ve reel konut fiyatlarında denge sağlıyor. 2025 yılında kademeli faiz indirimlerinin başlaması, konut talebinin artmasına olanak sağlayabilir. Kentsel dönüşüm projeleri doğrultusunda dönüşmesi gereken yaklaşık 6,5 milyon konutun, GYO’ların uzun vadeli gelir artışına katkı sunması bekleniyor. Türkiye’nin demografik yapısı ve artan konut ihtiyacı da sektörü destekleyen önemli başka faktörlerden.
Faiz oranlarındaki muhtemel gevşeme ve konut piyasasındaki azalan arz, yatırım fırsatlarını artırabilir. Özellikle GYO’ların konut arzını artırıcı projelerde yer alma potansiyeli göz önüne alındığında, bu alandaki şirketlerin gelir modellerinin güçlenmesi bekleniyor. Emlak Konut GYO, Türkiye’de orta ve üst gelir gruplarına yönelik gayrimenkul projeleri geliştirmek ve bu projelerin satış-pazarlama süreçlerini yönetmek hedefindedir. Şirket, stratejik planları doğrultusunda iki ana iş modeliyle faaliyet gösteriyor: Gelir Paylaşımı Modeli ve Anahtar Teslim Modeli. Şirketin mevcut proje portföyünün çoğu gelir paylaşımı modeline dayanıyor, kalan kısmı ise anahtar teslim projelerden oluşuyor. Şirket, gayrimenkul portföyü varlıklarından sağladığı kira gelirleri ile operasyonel gelirlerini çeşitlendiriyor.
2023 yılı itibarıyla toplam kira gelirlerinin %68’i alışveriş merkezlerinden (AVM), %26’sı bağımsız bölümlerden ve %6’sı arsa kiralarından elde ediliyor. 2023 yılında 105,2 milyar TL’lik gelir yaratan EKGYO, 2024 yılı ilk dokuz ayında kira gelirlerini %55,5 artırarak 116,8 milyon TL seviyesine çıkartıyor. AVM gelirlerinin toplam kira gelirleri içindeki payının artması, kira gelirlerindeki büyümenin sürdürülebilirliğini destekliyor. Emlak Konut GYO’nun faaliyet yapısının, faiz indirim sürecinden olumlu yönde etkilenmeye devam edeceği öngörülüyor. Artan konut talebi ve devlet destekli kampanyalarla hayata geçirilecek yeni projelerin, şirketin nakit akışını olumlu etkileyebileceği düşünülüyor. Bu doğrultuda, Emlak Konut GYO için belirlenen 19,78 TL hedef fiyat, mevcut seviyeye göre %47,83 oranında bir getiri potansiyeli göstermektedir.