Pandemi sonrası dönemde hızla büyüyen esnek ofis yatırımları, değişen taleplerle birlikte yavaşlama sürecine girdi. İstanbul’da 2025 yılı itibarıyla toplam kiralanabilir alan 318 bin metrekareye ulaşmışken, 2026’nın ilk yarısında bu rakam 303 bin 350 metrekareye düştü. Uzaktan ve hibrit çalışma modellerinin artışı, geleneksel ofis kiralamalarının getirdiği finansal yük nedeniyle esnek ofislerin popülaritesini artırdı. Ancak, değişen ihtiyaçlar arzı nasıl etkiledi? Bu sorunun yanıtını Cushman & Wakefield Sermaye Piyasaları & Aracılık Hizmetleri Yöneticisi Can Soleyman verdi.
ESNEK OFİSLERDE ZİRVE VE DÜŞÜŞ
Soleyman, İstanbul’daki esnek ofislerin toplam kiralanabilir alanının yıllar içinde nasıl değiştiğini rakamlarla açıkladı. 2022 yılında yaklaşık 200 bin metrekare olan alan, 2023’te 255 bin metrekareye, 2024’te ise 308 bin metrekareye yükseldi. 2025’te 318 bin metrekare ile zirve yaptıktan sonra 2026’nın ilk yarısında 303 bin 350 metrekareye geriledi. Bu süreçte toplam stok, 2022-2025 arasında yaklaşık yüzde 59, 2022 ile 2026’nın ilk yarısı arasında ise yüzde 52 büyüdü. Bu durum, uzun vadeli büyümenin sürdüğünü ancak genişleme hızının yavaşladığını gösteriyor.
LOKASYON SAYISINDAKİ DEĞİŞİM
Soleyman, toplam lokasyon sayısının stok gelişimiyle benzer bir seyir izlediğini belirtti. 2022’de İstanbul’da yaklaşık 180 esnek ofis lokasyonu bulunurken, bu sayı 2023’te 196, 2024’te 198 ve 2025’te 200’e yükseldi. Ancak 2026’nın ilk yarısında lokasyon sayısı 186’ya geriledi. Bu gerileme, pazarın yön değiştirdiği izlenimini verse de, Soleyman’a göre bu durum büyümenin sona erdiği anlamına gelmiyor. İstanbul’daki esnek ofis pazarı, yeni bir olgunlaşma evresine girdi.
KULLANICI DAVRANIŞLARINDAKİ DEĞİŞİM
Ekonomik belirsizlikler kullanıcıların uzun vadeli taahhütlerden kaçınmasına neden oldu. Soleyman, kullanıcıların daha esnek çözümleri tercih ettiğini ifade etti. Geleneksel ofisler, başlangıç sermaye harcamalarının yükü nedeniyle daha zorlayıcı hale gelebiliyor. Bu durum, hazır ofislerin daha cazip görünmesini sağlıyor. Ancak son dönemlerde, hazır ofislerin maliyetinin yüksek olması nedeniyle bazı kiracıların büyük metrekarelerde geleneksel ofis kiralamayı düşündüğünü belirtti.
GELENEKSEL OFİS PAZARINDA ARTIŞ
Geleneksel ofis pazarında kiralamalar ve kira bedelleri de artış gösteriyor. Soleyman, sınırlı birincil ofis arzı ve düşük boşluk oranlarının kira artışını desteklediğini aktardı. İstanbul’da 2026’nın ilk yarısında yeni ofis kiralama hacmi, bir önceki yılın aynı dönemine göre metrekare bazında yüzde 57 arttı. A sınıfı ofislerdeki boşluk oranı ise yüzde 9.37’ye geriledi. 2020’de 26 dolar olan birincil ofis kiraları 2026’nın ilk yarısında 52 dolara kadar yükseldi. TL bazında ise birincil kiralar, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 32.6 artarak aylık 2 bin 359 lira seviyesine ulaştı.
ESNEK OFİSLERDEKİ FİYAT DEĞİŞİMLERİ
Soleyman, esnek ofislerdeki fiyatların aylık kişi başı gösterge fiyatlarına göre değiştiğini belirtti. Levent-Maslak ve Ataşehir-Kozyatağı bölgelerinde fiyatlar yaklaşık 270-370 dolar aralığındayken, Ümraniye-İFM aksında fiyatlar 250-300 dolar arasında seyrediyor.