BORSA İSTANBUL’DAN ÖNEMLİ KARAR

Önümüzdeki günlerde halka arz edilecek Damla Kent Evleri’nin gayrimenkul sertifikası arzı öncesinde Borsa İstanbul önemli bir karar aldı. BİST, gayrimenkul sertifikalarında fiyat marjını düşürdü. Borsa İstanbul tarafından yapılan açıklamada “Pay Piyasasında işlem görebilecek gayrimenkul sertifikalarında fiyat marjı yüzde 5 olarak uygulanacaktır” denildi.

FİYAT MARJI NEDİR?

Borsa İstanbul’da hisse senetlerinde fiyat marjı artı eksi yüzde 10 olarak uygulanıyor. Diğer bir deyişle, bir hisse gün içerisinde en fazla yüzde 10 yükselirken en fazla yüzde 10 da düşebiliyor. Gayrimenkul sertifikaları için ise bu oran yüzde 5 olarak belirlendi. Uygulamaya ilişkin merak edilen konular 10 soruda derlendi.

YENİ SİSTEMİN AMACI NEDİR?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, peşinat ve kredi gibi yükümlülükleri karşılayamayan vatandaşların konut sahibi olabilmesi için yeni bir modeli devreye aldı. “Damlaya damlaya ev olur” anlayışıyla geliştirilen sistem, küçük birikimlerle gayrimenkul yatırımı yapma imkanı sunuyor. Bu model, vatandaşların konut sahibi olma imkanını artırmayı ve kira fiyatlarının dengelenmesini sağlıyor. Peşinat ve kredi yükümlülüğü olmadan küçük birikimlerle yatırım yapılabilen sistem, konuta erişimde kolaylık getiriyor.

UYGULAMA NASIL İŞLEYECEK?

TOKİ ve Emlak Konut güvencesiyle hayata geçirilen sistemde, vatandaşlar Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) denetimindeki gayrimenkul sertifikalarını bütçelerine uygun şekilde satın alabilecek. Sertifikalar Borsa İstanbul’da işlem görecek ve alt veya üst limit bulunmadan herkes bu yatırım modeline katılabilecek.

SERTİFİKALAR NE ZAMAN SATIŞA SUNULACAK?

Sertifikalar, 7 lira 59 kuruş fiyatla 4-8 Ağustos tarihleri arasında talep toplama yoluyla halka arz edilecek. 11 Ağustos’tan itibaren ise Borsa İstanbul’da alınıp satılabilecek.

HANGİ PROJEYE YATIRIM YAPILACAK?

İlk uygulama, İstanbul Başakşehir’de inşa edilecek Damla Kent Evleri projesiyle başlatılıyor. Projede toplam 5 bin 325 konut yer alacak ve ilk etapta 1540 konut için sertifika satışı yapılacak. İnşaat 1 Ekim’de başlayacak ve 4 Şubat 2029’da tamamlanacak.

SERTİFİKALAR NASIL DEĞERLENDİRİLECEK?

Gayrimenkul Sertifikası yatırımcılarına üç ayrı kazanç modeli sunuluyor: Asli Edim (Konut Sahipliği): Yatırımcılar belirli sayıda sertifika biriktirerek doğrudan konut sahibi olabiliyor. Bu süreç 5 Şubat 2026-4 Ağustos 2028 tarihleri arasında işleyecek. Tali Edim (Gelir Ortaklığı): Yeterli sayıda sertifikaya ulaşamayan yatırımcılar, proje sonunda açık artırmayla satılan konutlardan elde edilen gelirden pay alacak. Satılamayan konutlar TOKİ tarafından ekspertiz değerinin yüzde 80’i oranında satın alınacak. Nakit ödemeler 8 Ağustos 2029’da yapılacak. Borsa Alım-Satım: Sertifikalar, Borsa İstanbul’da işlem görerek yatırımcılara diledikleri anda alım-satım yapma ve fiyat artışından kazanç elde etme imkanı tanıyor.

ORTAKLIK MÜMKÜN MÜ?

Sistem, paylı mülkiyet esasına dayalı olarak birden fazla kişinin aynı konut için yeterli miktarda sertifika biriktirerek ortak olmasına imkan sağlıyor. Evin toplam değerine denk gelen sertifika adedi toplandığında, hisse oranlarına göre tapu devri yapılabiliyor. Bu sayede eşler ya da birden fazla yatırımcı birlikte konut sahibi olabiliyor.

İKAMETGAH ŞARTI VAR MI?

Gayrimenkul Sertifikası uygulamasında ikametgah şartı bulunmuyor. Türkiye’nin farklı şehirlerinde yaşayan yatırımcılar da yetkili aracı kurumlar üzerinden hesap açarak sertifika alımına katılabiliyor. Böylece İstanbul’daki projelere ülke genelinden yatırım yapılabiliyor.

DOLAYLI FİYATLANDIRMA NASIL OLACAK?

Şerefiye farkıyla dairelerin bulunduğu kat ve cephe gibi özelliklerine göre fiyatları ve dolayısıyla sertifika adetleri konutlara göre farklılık gösterecek.

PROJE TAMAMLANMADAN KONU SEÇİMİ MÜMKÜN MÜ?

Sertifika adediyle bir konutun değerine ulaşan yatırımcılar, projenin 6’ncı ayından itibaren başlayacak asli edim talep sürecinde başvuru yaparak istedikleri konutu seçebilecek.

BU SİSTEM YALNIZCA BİR PROJEYE MI ÖZEL?

Damla Kent, sistemin ilk uygulama projesi olarak hayata geçirilecek. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile TOKİ ve Emlak Konut GYO’nun açıklamalarına göre, modelin önümüzdeki dönemde Türkiye’nin farklı illerindeki projelerde de yaygınlaştırılması hedefleniyor. Böylece sistemin daha geniş bir yatırımcı kitlesine ulaşması planlanıyor.