New York, konut sıkıntısını hafifletmek için eski ofis binalarını apartman dairelerine dönüştürme stratejisine ağırlık vermiş durumdaydı. Ancak Salı günü, devam eden böyle bir dönüşüm projesinde yaşanan kısmi çökme tehlikesi, bu inşaat projelerinin ne denli büyük zorluklar barındırdığını bir kez daha gözler önüne serdi. East 42nd Street’te bulunan eski Pfizer binası, çatı katında yüzme havuzu ve fitness merkezi gibi olanaklara sahip yaklaşık 1.600 dairelik bir komplekse dönüştürülmek için çalışmaların sürdüğü bir mekandı. New York yetkililerine göre, Salı günü yapısal kolonların bükülmesi ve katların sarkması üzerine hem bu bina hem de çevresindeki birkaç bina tahliye edildi. Aynı bölgeden geçen bazı otobüs hatlarında da gecikmeler yaşandı veya seferler kısmen durduruldu.
OFİSTEN APARTMANA DÖNÜŞÜMÜN ZORLUKLARI
Pandemi sonrası boşalan eski ofis binaları, şehirlere acil ihtiyaç duyulan konutları ekleme fırsatı sunarken, ofisten apartmana dönüşümler büyük bir ivme kazandı. New York, eski ve boş ofis binalarını yaşanabilir alanlara çevirmek için vergi teşvikleri sunarak bu dönüşümleri destekleyen şehirlerin başında geliyor. Ancak bu projeler, genellikle sıfırdan konut inşa etmekten daha karmaşık hale gelebilen kapsamlı yapısal, sıhhi tesisat, mekanik ve yeniden tasarım çalışmalarını gerektiriyor. Eski Pfizer genel merkezinin dönüşümü, ülkedeki en iddialı ofisten apartmana projelerinden biri olarak öne çıkıyor. Projenin mimarlık firması Gensler’e göre bu, New York tarihindeki en büyük dönüşüm olma özelliği taşıyor ve 2027’de tamamlanması planlanıyor. Grand Central Terminali’ne sadece bir blok uzaklıkta bulunan proje, 1970’lerde inşa edilmiş iki binadan oluşuyor ve mevcut 10 katlı yapılardan birinin üzerine 19 yeni kat eklenmesini, bitişikteki 33 katlı kulenin ise “yeniden yapılandırılması ve kaplanmasını” içeriyor.
YAPISAL SORUNLAR VE GÜVENLİK ENDİŞELERİ
Sosyal medyada dolaşan görüntülerde, Salı günü binanın üst katlarındaki çelik kolonların büküldüğü ve şekil değiştirdiği görüldü. New York İtfaiyesi (FDNY), binanın “bölgesel bir çökme” riski altında olduğunu ve Salı öğleden sonra itibarıyla “hareket etmeye devam ettiğini” bildirdi. New York apartman binaları hakkında kapsamlı yazılar yazan mimarlık tarihçisi Andrew Alpern, binanın tasarımının apartman dairelerine kolayca uygun olmaması nedeniyle dönüşüme en başından şüpheyle yaklaştığını belirtti. Örneğin, apartman dairelerinin ofis alanlarından daha fazla pencereye ihtiyaç duyduğunu vurgulayan Alpern, projenin başından beri kendisini rahatsız ettiğini söyledi. New York Belediye Saymanı, Salı günü sosyal medyada yaptığı açıklamada, “bu tehlikeli duruma neyin yol açtığına dair bir soruşturma başlatılacağını” duyurdu.
TEKNİK ENGELLER VE MALİYET FAKTÖRÜ
Steril ve geniş çalışma alanlarını davetkar çok aileli evlere dönüştürmek göründüğünden daha zorlu bir süreç. Ofis binaları, apartman dairelerinden çok farklı öncelikler gözetilerek tasarlandığı için her bir dairede en az bir banyo ve mutfak bulunması, tesisat sisteminin baştan aşağı yenilenmesini gerektiriyor. Çoğu ofis binasında merkezi klima sistemi bulunurken, bunun her bir daire için ayrı ısıtma ve soğutma sistemleriyle değiştirilmesi gerekiyor. Midtown Manhattan’daki eski Pfizer genel merkezi gibi daha büyük ofis kulelerinde ise bir başka büyük engel ortaya çıkıyor: Ofis alanını maksimize etmek için birçok bölüm dış pencerelerden uzakta konumlandığından, geliştiriciler genellikle doğal ışığı içeri almak için kat planlarını tamamen yeniden yapılandırmak zorunda kalıyor. Bu durum, binanın bazı bölümlerinin kaldırılıp yeniden inşa edilmesini gerektirebiliyor. Gensler’de Pfizer binası dönüşümü üzerinde çalışan asistan Robert Fuller, geçen yıl Bloomberg’e verdiği bir röportajda projeyi ameliyata benzetmişti. Fuller, kattan kata birçok teknik zorluk ve benzersiz durum olduğunu, tüm bunların projeyi oldukça benzersiz bir girişim haline getirdiğini ifade etti.
NEW YORK'TA KONUT KRİZİ VE DÖNÜŞÜMÜN GELECEĞİ
Uzaktan çalışmanın birçok eski ofis binasını kullanılmaz hale getirmesiyle ofisten apartmana dönüşümler son yıllarda hız kazandı. Ancak Manhattan’ın ofis piyasası bu tablodan farklı bir seyir izliyor. CBRE raporuna göre, bu yılın ilk çeyreğinde Manhattan’da ofis boşluk oranı %12,4 seviyesindeyken, bu oran Los Angeles’ta %25,5, Chicago’da ise %28,9 olarak kaydedildi. Şehir liderleri, bu dönüşümlerin New York’un on yılların en kötü konut krizine çözüm bulmasına yardımcı olacağını umuyor. 2024 yılında New York, ofis gibi konut dışı binaların konuta dönüştürülmesine izin vermek için imar yönetmeliğini güncelledi. Daha önce, 1961 sonrası inşa edilen veya şehrin en büyük ofis merkezleri dışında kalan birçok bina, kısmen ticari alanı korumak amacıyla eski kurallar nedeniyle konuta dönüştürülemiyordu. Manhattan’ın bir ada olması, konut krizini çözmeyi daha da zorlaştırıyor. Urban Institute’tan konut ve toplum geliştirme araştırmacısı Brett Theodos, ofisten apartmana dönüşümlerin tek başına mucizevi bir çözüm olmadığını, ancak böyle bir mucizevi çözümün de bulunmadığını belirtti. New York gibi bir şehirde inşaat ve enkaz kaldırma işlemlerinin özellikle maliyetli olduğunu, mevcut binaları yıkıp yeniden inşa etmektense dönüştürmenin genellikle daha ucuz ve çevre dostu olduğunu söyleyen Theodos, hafta başında Pfizer binasında yaşanan yapısal sorunların ardından geliştiricilerin ve şehir yetkililerinin, gelecekteki sakinlere dönüştürülmüş binaların güvenli olduğuna dair güvence vermesi gerekeceğini ifade etti.