Amerika’nın konut piyasası duraklama aşamasına geldi. Alıcıların geri çekilmesi ve inşaatçıların giderek daha karamsar bir tutum sergilemesi, ara seçimler öncesinde piyasayı zor durumda bıraktı. Son haftalarda ipotek faiz oranlarının %7’nin üzerine çıkarak geçen ay %7,4 ile üç yılın zirvesine ulaşması, durumu daha da ağırlaştırdı. Freddie Mac’e göre, ortalama 30 yıllık sabit faiz oranı geçen hafta hafif bir düşüşle %7,24 seviyesine geriledi.
KONUT YAPIMINDAKİ SORUNLAR
Amerika’nın konut sorunu derinlere iniyor. 2008 finansal krizinin ardından konut inşaatı talebe yetişemedi. Yüksek ipotek oranları, alıcıların aylık ödemelerini artırırken, konut fiyatları her ay rekor seviyelere tırmanmaya devam ediyor. Üçüncü çeyrek itibarıyla, ortalama bir ailenin konut maliyetini karşılayabilmesi için yıllık gelirinin 115,600 dolar olması gerekiyor; bu, beş yıl önce gereken 66,200 dolara göre %75 daha fazla. Bu durum, son üç yıldır konut alım satımında 30 yılın en düşük seviyelerinde kalınmasına yol açtı.
Başkan Donald Trump, 2024 seçimlerini yaşam maliyeti üzerindeki artan hayal kırıklığına rağmen kazandı. İki yıl sonra, konut, gıda, benzin ve diğer günlük ihtiyaçların yüksek fiyatları, ara seçimler öncesinde hala belirleyici bir mesele olarak öne çıkıyor. Trump, ikinci döneminde konut maliyetlerini düşürmeyi hedefleyen bazı adımlar attı. Ancak, bu konunun son iki yılda kamu mesajlarında pek yer bulmadığı görülüyor. FAİZ ORANLARINDAKİ DALGALANMA
Trump, konut maliyetlerini düşürme planının esasen faiz oranlarını düşürmeye dayanacağını söyledi. Bu yıl bu vaadini yineledi. “Ev sahibi olan insanları zengin tutacağız. Fiyatları yüksek tutacağız. Evlerinin değerini yok etmeyeceğiz,” diyen Trump, bu yılın başlarında bir kabine toplantısında açıklama yaptı. Ocak ayında, Trump, ipotek piyasasının büyük bir kısmını destekleyen Fannie Mae ve Freddie Mac’e 200 milyar dolarlık ipotek destekli menkul kıymet alımı talimatı verdi.
KONUT SATIŞLARINDA DÜŞÜŞ
Ancak, bu rahatlama kısa sürdü. İpotek oranları, ABD’nin İran ile savaşa girmesi sonrası yeniden yükselmeye başladı. İpotek oranları, 10 yıllık Hazine tahvili getirileriyle bağlantılı olarak, yatırımcıların enflasyon ve ekonomik büyüme beklentilerine göre dalgalanıyor. Son aylarda, tahvil piyasası yeniden enflasyon korkuları, İran çatışmasına bağlı petrol fiyatı şoku ve artan federal açıklar nedeniyle sarsıldı. Eylül ayında, bekleyen konut satışları, 2001’den beri en düşük seviyeye geriledi. Yeni konut inşaatı da dört aylık en düşük seviyeye düştü.
İNŞAAT SEKTÖRÜNDEKİ KARAMSARLIK
İnşaatçıların da ruh hali karamsar. Konut piyasasına dair güven endeksi, Eylül ayında 14 yılın en düşük seviyesine indi. Ancak, bazı olumlu gelişmeler de var: Rents, son birkaç yılda ulusal düzeyde istikrara kavuştu. 2020 ile 2024 yılları arasında artan çoklu aile apartman inşaatı, talep baskılarını hafifletti.
DEVLETİN ROLÜ
Federal hükümetin konut piyasasını etkilemek için fazla gücü bulunmuyor, çünkü imar ve izin kararları yerel ve eyalet hükümetleri tarafından alınıyor. İnşaatçı dostu olan bölgelerde, arzın talebi karşıladığı yerlerde fiyatların düştüğü ve erişilebilirliğin arttığı gözlemleniyor.
YENİ DÜZENLEMELER
Geçen ay Trump, federal ajanslara ipotek sigortası ve yeniden finansman maliyetlerini hafifletme talimatı veren bir yürütme emri imzaladı. Beyaz Saray sözcüsü Davis Ingle, “Başkan Trump, konutları daha erişilebilir hale getirmeye odaklanmış durumda,” dedi. Ancak, Beyaz Saray’ın gümrük rejimi, konut inşa maliyetlerini artırdı. Bazı konut erişilebilirliğini artırma önerileri, yasa haline gelmeden kaldı.
GELECEK BEKLENTİLERİ
Konut piyasasındaki sorunların çözülmesi uzun zaman alacak gibi görünüyor. Ancak, bazı parlak noktalar da mevcut. Örneğin, konut fiyatlarının 2022’deki zirvesinden düştüğü Austin, Texas gibi yerler, arzın talebi karşıladığı bölgeler arasında yer alıyor.