Kira ilişkilerinde masraf sorumluluğu önemli bir sorun

Kira sözleşmeleri kapsamında, hangi masrafın kime ait olduğu hususu sıkça tartışılan konular arasında yer alıyor. Çoğu kiracı, evin kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan büyük onarım giderlerini kendi sorumluluğunda zannedip bu masrafları cebinden karşılayabiliyor. Ancak Türk Borçlar Kanunu’na göre, bu tür giderler ev sahibinin yükümlülüğünde olduğu için, kiracı tarafından yapılan harcama “zorunlu harcama” kabul edilerek ev sahibinden geri talep edilebiliyor. Uzmanlar, bu durumun hem kiracı hem de ev sahibi tarafından doğru anlaşılması gerektiğini vurguluyor.

Ev sahibinin sorumluluklarının kapsamı

Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerine dayanarak, ev sahibinin; kiralanan mülkü “kullanıma elverişli” tutma temeli bulunuyor. Bu bağlamda, tesisat arızaları, kombi veya kalorifer kazanı değişimi, çatı ve dış cephe onarımları, asansör bakım süreçleri, ayrıca yıllanmış elektrik ya da su tesisatının yenilenmesi gibi yüksek maliyetli yapısal işlemler ev sahibinin sorumluluğunda yer alıyor.

Kiracının gerektiğinde harcama yapması durumunda

Uygulama sırasında, bazı ev sahipleri tadilat işlemlerinde gecikme yaşatabiliyor veya belirtilen masrafları karşılamaktan kaçınıyor. Kiracı, evin güvenliği veya kullanılabilirliği için zorunlu bir harcama yapmak durumunda kalırsa, bu ödedikleri tutarı ev sahibinden talep edebilme hakkına sahip. Türk Borçlar Kanunu gereği, bu tür harcamalar “zorunlu gider” olarak kabul ediliyor ve kiracı tarafından yapılan ödemelerin hukuken iade edilmesi zorunlu hale geliyor.

Hukuki kararlar kiracıları koruyor

Yargıtay, çeşitli kararlarında şu önemli noktaları ortaya koyuyor: Kiralanan mülkün ayıbı giderilmeden ev sahibinin herhangi bir sorumluluktan kaçınamayacağı; kiracının kendi imkânlarıyla yaptığı zorunlu tamirat bedelinin ev sahibi tarafından karşılanması gerektiği; ve kiracının ödediği tutarı kira bedelinden mahsuba gitme hakkının bulunduğu belirtiliyor. Kiracıların ödediği bedel üzerinden iade talebinde bulunabilecekleri durumlara örnekler arasında, çatının sızdırması nedeniyle ustaya yapılan ödeme, arızalı elektrik tesisatının tamamen yenilenmesi, kombinin bozularak yenisinin alınması gibi durumlar sayılabiliyor. Bu örneklerdeki masraflar, ev sahibinin yükümlülüğünde olduğu için, kiracı tarafından karşılandığında ev sahibinin geri ödeme yükümlülüğü doğuyor.

Kiracıların ve ev sahiplerinin hakları ve yükümlülükleri

Kira ilişkilerinde, yasa kiracıları koruyacak şekilde düzenlenmiştir. Kiracı, ev sahibinin üzerine düşen bir masrafı zorunlu olarak kendisi karşılarsa, yaptığı harcamanın geri iadesini talep etme hakkına sahiptir. Uzmanlar, kiracıların gerçekleştirdikleri harcamalar için mutlaka fatura veya makbuz saklamaları gerektiğini, gerektiğinde noter aracılığıyla ihtar göndererek masraflarını talep edebileceklerini ifade ediyor. Sonuç olarak; ev sahibi, kendi sorumluluğunda bulunan onarım giderini kiracıya yükleyemez; eğer kiracı zorunlu bir harcamayı yapmışsa, ev sahibinin bu tutarı geri ödemesi şarttır.