ABD federal hükümeti, Wall Street merkezli büyük yatırımcıların müstakil ev piyasasında yarattığı baskıya karşı uzun süredir artan tepkilerin ardından ilk somut adımı attı. Yeni bir konut kanunu, en büyük kurumsal yatırımcıların daha fazla ev satın almasını yasaklayarak mega yatırımcılara sınırlama getiriyor. Söz konusu düzenleme, Başkan Donald Trump’ın “Wall Street’in Main Street’teki ev alıcılarıyla rekabetini durdurun” talimatını içeren bir başkanlık kararnamesi imzalamasının ardından 21. Yüzyıl Konut Yolu Yasası’na eklendi.
BÜYÜK YATIRIMCILARA SINIRLAMA GETİREN YASA YÜRÜRLÜKTE
Cumhuriyetçi ve Demokrat kanattan milletvekilleri, özel sermaye şirketleri gibi mega yatırımcılara getirilen bu sınırı memnuniyetle karşıladı. Ancak emlak veri şirketi Cotality’nin verilerine göre bu büyük yatırımcılar ülke genelindeki müstakil evlerin yalnızca yüzde 0,66’sına sahip olduğu için düzenlemenin konutu daha uygun fiyatlı hale getirmesi pek mümkün görünmüyor. Aslında kiralık ev sahiplerinin büyük çoğunluğunu, yasadan hiç etkilenmeyen küçük çaplı bireysel yatırımcılar oluşturuyor. Büyük kurumsal yatırımcılar ABD’nin pek çok bölgesinde çok az sayıda müstakil eve sahipken, sahiplikleri Güneş Kuşağı olarak bilinen birkaç büyükşehir bölgesinde yoğunlaşmış durumda.
YASA EN ÇOK GÜNEŞ KUŞAĞI BÖLGELERİNİ ETKİLEYECEK
Ülkede kurumsal yatırımcı yoğunluğunun en yüksek olduğu Atlanta’da dahi büyük ölçekli yatırımcılar müstakil konut stokunun yalnızca yüzde 4’üne sahip. Bu durum, yeni kısıtlamanın büyük olasılıkla yalnızca kurumsal yatırımcıların ciddi varlık gösterdiği az sayıdaki mahallede etkili olacağı anlamına geliyor. William & Mary Üniversitesi’nden gayrimenkul ve finans profesörü Michael Seiler, “Bu düzenlemenin marjinal anlamda yardımcı olması daha olası. Belirli pazarlarda bazı ev sahiplerine daha iyi bir şans verebilir ancak yüksek mortgage oranları, sınırlı stok, imar kısıtlamaları ve inşaat maliyetlerini ortadan kaldırmayacak” değerlendirmesinde bulundu. İki partili destekle hazırlanan yasa, temel olarak piyasaya sürülen konut arzını artırarak konut satın alınabilirliğini iyileştirmeyi hedefliyor. Bu çerçevede yerel yönetimlerin konut inşaatını yavaşlatan imar ve ruhsat kısıtlamalarını hafifletmesi teşvik ediliyor.
KURUMSAL YATIRIMCILARIN PIYASAYA GİRİŞİ 2008 KRİZİNE DAYANIYOR
Trump, yasa Kongre’den geçmesine rağmen imzalamayı bekletmiş ve yasayı “büyük bir esneme” olarak nitelendirmişti. Başkan vetosu olmamasına rağmen yasa Cumartesi günü otomatik olarak yürürlüğe girdi. Kurumsal yatırımcılar, pandemi döneminde fiyatların fırlamasının ardından konut krizi tartışmalarının odağı haline gelmişti. Ancak bu yatırımcıların müstakil konut piyasasına girişi aslında 2008 mali krizinin hemen ertesinde, on yıldan daha uzun bir süre önce başladı. Hacizlerin piyasayı sular altında bıraktığı dönemde Blackstone gibi şirketler binlerce müstakil evi büyük indirimlerle satın alarak kiraya vermeye başladı. Pandemi sırasında mortgage oranları rekor düşük seviyelere gerilediğinde ise bu yatırımcılar alımlarını yeniden hızlandırdı. ABD konut piyasasında milyonlarca konutluk eksiklik bulunuyor, bu nedenle eve yönelik ek bir rekabet fiyatları daha da yukarı çekebiliyor.
GÜNCEL TABLO: ALIMLAR DURDU, SATIŞLAR ARTTI
Yeni yasaya göre halihazırda 350’den fazla müstakil eve sahip olan yatırımcıların daha fazla ev satın alması yasaklanıyor, ancak bu şirketlerin mevcut stoku ellerinde tutmalarına izin veriliyor. Ancak yasa yürürlüğe girmeden önce bile birçok mega yatırımcı alımlarını yavaşlatmış ve mevcut stoklarını satmaya başlamıştı. Realtor.com’un Haziran ayı raporuna göre 350 ve üzeri eve sahip mega yatırımcıların bu yılki alımları, 2021’deki zirve dönemine kıyasla yaklaşık yüzde 70 oranında düştü. Tricon ve diğer özel sermaye destekli konut firmalarının da aralarında bulunduğu en büyük kurumsal ev sahipleri, büyük şehirlerde satın aldıklarından daha fazla evi satışa çıkarıyor. Emlak uzmanları, pandemi sonrası dönemde alıcıların nakit tekliflerle rekabet etmekte zorlandığını ancak şimdi piyasaya sürülen yüzlerce eve rağmen alıcıların hala temkinli olduğunu belirtiyor. Redfin başekonomisti Daryl Fairweather, “İlk kez ev alacakların eskisi kadar büyük bir paya sahip olmamasının nedeni büyük yatırımcılar değil, ev sahibi olmanın çok pahalı hale gelmesidir” ifadesini kullandı. Atlanta bölgesinde faaliyet gösteren emlakçı Juli St. George ise büyük bir kurumsal yatırımcının evini satın alan küçük bir yatırımcıya yardımcı olduğunu ve evin haftalardır piyasada beklediğini, uygun fiyatla anlaşma sağlandığını aktardı. Mortgage oranlarının yüzde 6’nın üzerinde seyretmesi ve ev fiyatlarının rekor seviyelere yakın olması nedeniyle ilk kez ev alacakların kurumsal yatırımcılar tarafından ucuz şekilde yenilenen evlere mesafeli durduğu belirtiliyor.