Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan problemlerden biri, hangi masrafın kime ait olduğu meselesidir. Birçok kiracı, evin kullanımına yönelik olmayan ve büyük onarım gerektiren bazı harcamaları kendisinin sorumluluğundaymış gibi karşılayabiliyor. Ancak Türk Borçlar Kanunu’na göre bu tür giderler ev sahibinin sorumluluğunda olduğu için, kiracının ödediği tutar “zorunlu harcama” olarak kabul edilip ev sahibinden geri talep edilebiliyor. Uzmanlar, bu konunun her iki taraf için de net bir şekilde anlaşılması gerektiğini belirtiyor.
EV SAHİBİNİN SORUMLULUKLARI
Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan ilgili maddelere göre ev sahibinin ana görevi, kiralanan mülkü “kullanıma elverişli” durumda tutmaktır. Bu kapsamda, yüksek maliyetli ve yapısal nitelikteki işlemler, örneğin; tesisat arızaları, kombi ve kalorifer kazanı değişiklikleri, çatı ve dış cephe onarımları, asansörün titiz bakım işlemleri ve yıllanmış elektrik veya su tesisatının yenilenmesi gibi masraflar ev sahibi tarafından karşılanmak zorundadır.
KİRACININ ZORUNLU GİDERLERİ VE GERİ TALEP HAKKI
Uygulamada bazı ev sahipleri, söz konusu tadilatları geciktirebilir veya masrafları karşılamaktan kaçınabilir. Eğer kiracı, yaşam güvenliği veya evin kullanımını sürdürebilmek adına zorunlu bir harcama yapmak zorunda kalırsa, bu durumda ödediği miktarı ev sahibinden talep edebiliyor. Türk Borçlar Kanunu uyarınca bu tür giderler “zorunlu gider” olarak değerlendiriliyor ve kiracının yaptığı harcama hukuken iade edilmesi gerekiyor.
YARGITAY’IN DÖRDÜNCÜ SAYFA KARARLARI
Yargıtay, birçok kararında şu noktaların altını çiziyor: Ev sahibinin sorumluluktan kaçınması mümkün değil; kiracının kendi bütçesiyle yaptığı zorunlu tamiratın bedelinin ev sahibi tarafından karşılanması gerekmektedir. Ayrıca, kiracının bu tutarı kira bedelinden düşme hakkı da bulunmaktadır. Kiracının ödeme iadesi talep edebileceği bazı durumlar; çatı akması nedeniyle kendi cebinden ustaya ödeme yapması, elektrik tesisatının arızalı olması dolayısıyla yenileme işlemi yapılması, kombinin tamamen bozulması ve yeni bir cihaz almak zorunda kalması gibi örneklerden oluşur. Bu harcamalar “ev sahibinin yükümlülüğü” olduğundan, kiracı tarafından ödendiğinde ev sahibi geri ödeme yapmak zorundadır.
KİRA İLİŞKİLERİNDE HAKLAR VE SORUMLULUKLAR
Kira ilişkilerindeki kanun, kiracıları koruyan belirgin hükümler içermektedir. Eğer kiracı, ev sahibinin üstlenmesi gereken bir masrafı kendi cebinden ödemek zorunda kalırsa, ödediği tutarın geri iadesini talep etme hakkına sahiptir. Uzmanlar, kiracıların yaptıkları harcamalarda mutlaka fatura ve makbuz saklamaları gerektiğini, gerektiğinde noter aracılığı ile ihtarname göndererek masraf talep etmeleri gerektiğini vurgulamaktadır. Kısacası, ev sahibi kendi sorumluluğunda olan bir onarım masrafını kiracıya devredemez; eğer kiracı zorunlu bir gideri karşıladıysa, ev sahibi bu bedeli geri ödemekle yükümlüdür.