İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon riskli konut bulunuyor ve son aylarda kentsel dönüşüm çalışmaları belirgin şekilde hız kazandı. Bahçelievler, Avcılar, Zeytinburnu, Küçükçekmece ve Güngören başta olmak üzere birçok ilçede hemen her sokakta bir şantiye görmek mümkün. Vatandaşın dönüşüme yönelmesindeki en büyük etken ise İstanbul’a özel başlatılan Yarısı Bizden kampanyası oldu. Bu kampanya kapsamında her konut için 875 bin lira hibe, 875 bin lira kredi ve 125 bin lira taşınma desteği sağlanıyor. Kampanya büyük ilgi gördü ve yaklaşık 370 bin konut sürece dahil edildi. Ancak kampanya için süre giderek daralıyor, desteklerden yararlanmak isteyenlerin 31 Aralık 2026’ya kadar binaları için riskli karar aldırması gerekiyor. Kampanyayı kaçırma telaşı yaşayan birçok hak sahibi, ön hazırlık sürecini atlıyor, müteahhit seçerken yeterli araştırma yapmıyor ve aceleyle hazırlanan sözleşmeleri imzalıyor.
ACELE KARARLAR CİDDİ MAĞDURİYETLER DOĞURUYOR
Gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Ali Güvenç Kiraz, süre kısıtı nedeniyle bir an önce riskli yapı statüsüne girmek isteyen maliklerin ciddi hatalar yaptığını söyledi. Kiraz, vatandaşların dikkat etmeden müteahhit seçtiğini ve binaların yıkıldığı ortamlarda hibe ile kredi desteği ödemesi başlamadan çıkan farkları ödemek zorunda kaldıklarını belirtti. Bu durumun ciddi mağduriyetler oluşturduğunu ifade eden Kiraz, bazı bölgelerde müteahhitlerin iş güçlerini aşan projeleri kabul ettiğini de aktardı. Kiraz, bu durumun önümüzdeki dönem için endişe verici olduğunu vurguladı.
SÖZLEŞME ÖNCESİ İMAR VE TAPU KONTROLÜ ŞART
Evi dönüşüme girecek vatandaşların sözleşme öncesinde, sözleşme aşamasında ve teslimde dikkatli olması gerektiğini belirten Kiraz, üç aşama için önemli uyarılarda bulundu. Sözleşme imzalamadan önce maliklerin mevcut yapılarının bulunduğu parsel veya parsellerin imar durumunu belediyeden öğrenmesi gerektiğini kaydetti. Mevcut imar durumunun ne olduğu, ne kadar inşaat yapılabileceği ve parselde herhangi bir kesinti olup olmadığı sorularına mutlaka cevap alınması gerektiğini söyledi. Karot aldırıp riskli yapı ilan ettiren bazı parsellerde aynı binanın yapılamadığını ve bu durumun ciddi bir kriz ortamı doğurduğunu ifade etti. Sözleşme öncesinde maliklerin takyidatlı tapu incelemesi yapmasının önemli olduğunu vurgulayan Kiraz, bu şekilde inşaat safhasına hızlıca geçilebileceğini ve bazı şerhler nedeniyle sıkıntı yaşanmasının önleneceğini belirtti.
MÜTEAHHİT SEÇİMİNDE ARAŞTIRMA ŞART
Dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan birinin doğru müteahhit seçimi olduğunu söyleyen Kiraz, daha fazla metrekare teklifi veren veya daha pahalı malzeme yapacağını beyan edenlerin tercih edilmesinin büyük bir hata olduğunu dile getirdi. Müteahhit firmanın inşaat karnesinin mutlaka kontrol edilmesi gerektiğini belirten Kiraz, yeterli karnesi olmayan firmaların ortaklık yaparak sorunu çözeceğini söylediğini aktardı. Ortaklık yapılacaksa yeterli müteahhitlik karnesi olan firmalarla birlikte sözleşme imzalanması gerektiğini ifade etti. Vatandaşların müteahhit firmanın daha önce yaptığı projeleri gezmesi ve mümkünse müteahhitten daire alanlar veya arsa sahipleriyle görüşmesi gerektiğini kaydetti. Firmanın ekonomik gücünün de önemli bir detay olduğunu söyleyen Kiraz, şirketin öz sermayesinin ne kadar olduğunun ve ortaklarının daha önce iflas veya konkordato ilan edip etmediğinin kontrol edilmesi gerektiğini belirtti. Vergi ve SGK borçlarının olup olmadığının da mutlaka araştırılması gerektiğini vurgulayan Kiraz, sözleşme sürecinde teminat mektubu verebiliyor olmasının önemli bir ekonomik kriter olduğunu ifade etti.
İMZADAN ÖNCE SÖZLEŞME MODELİ BELİRLENMELİ
Son dönemde gelişigüzel hazırlanan sözleşmelerde çokça hatalı hükümler gördüklerini belirten Kiraz, öncelikle sözleşme modelinin belirlenmesi gerektiğini söyledi. Kat karşılığı, hasılat paylaşımlı, bedel karşılığı veya karma modelin sözleşmeye açıkça yazılması gerektiğini ifade etti. Müteahhidin inşaatı bu modele göre yapacağını, haklarını buna göre alacağını ve yer teslimini buna göre yapacağını belirtti. Sözleşme içerisinde sürelerin çok açık ve net yazılması gerektiğini vurgulayan Kiraz, müteahhitlerin genelde süreleri çok uzun tutmak istediğini aktardı. “İnşaat ruhsat alımından itibaren 24 ay içinde bitirilecek ve teslim edilecektir” ibaresinin çok tehlikeli olduğunu söyleyen Kiraz, bu ifadede müteahhidin ne zaman ruhsat alacağının ve iskân sürelerinin açıkta bırakıldığını dile getirdi. Her bir aşama için tek tek sürenin net belirlenmesi ve vatandaşa fesih hakkı tanınması gerektiğini ifade etti.
İSTANBUL USULÜ MODELDE BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI TALEP EDİN
Müteahhitlerin payına düşen dairelerin hangi aşamada verileceğinin kritik olduğunu belirten Kiraz, burada iki farklı usulün karşımıza çıktığını söyledi. İstanbul usulünde tapuların inşaat başında peşin devredildiğini ve ipotekle güvence sağlandığını ifade eden Kiraz, Ankara usulünde ise tapuların inşaatın aşamalarına göre parça parça devredildiğini aktardı. İstanbul usulü modelin tavsiye edilmediğini belirten Kiraz, eğer bu model uygulanacaksa bina tamamlama sigortası talep edilmesi gerektiğini söyledi. Müteahhidi inşaatı yapmaya teşvik edici ipotek fek oranlarının konulması gerektiğini ifade etti. Ankara modelinde hak ediş süreçleri ve pay devirlerinin inşaat yapım seviyelerine göre sözleşmede düzenlenmesini önerdi. Sözleşmede cezai şartların ve teslim süresinde gecikme halinde ödenecek hak mahrumiyeti bedellerinin açıklayıcı şekilde ve fahiş olmayacak oranlarda yazılması gerektiğini belirtti.
TEKNİK ŞARTNAMEDE MARKA VE KALİTE BELİRTİLMELİ
Teknik şartnamelerde yer alan “bu malzeme bulunmazsa muadili malzeme kullanılacaktır” ifadelerini doğru bulmadıklarını söyleyen Kiraz, malzeme kalitelerinde de genel ifadelerin kabul edilmemesi gerektiğini dile getirdi. Açık bir şekilde talep edilen marka, cins, kalite ve ürün özelliklerinin yazılması gerektiğini ifade etti. Sözleşmelerin modeline göre teminat alınması gerektiğini belirten Kiraz, İstanbul usulünde teminat ipoteğine ek olarak teminat mektubu alınması gerektiğini söyledi. Teminat ipoteklerinin çözülmesi aşamasına göre kısım kısım iade edilmesinin önemli olduğunu vurguladı.
TESLİMDE İHTİRAZİ KAYIT HAKLARI KORUR
İnşaat tamamlandığında teslim aşamasında da önemli noktalar bulunduğunu belirten Kiraz, müteahhitlerin kayıtsız şartsız bir teslim belgesi imzalatmak istediğini söyledi. Vatandaşların bir an önce dairesine ulaşmak için bu belgeyi imzaladığını ifade eden Kiraz, işte o imza atılırsa dava açma hakkının kaybedileceğini vurguladı. Eksikler varsa teslim belgesinin ihtirazi kayıt konularak imzalanması gerektiğini belirten Kiraz, bu kaydın hakları koruyacağını söyledi. İhtirazi kayıt konulmasa dahi gizli bir ayıp daha sonra oluşmuşsa hakların asla sona ermeyeceğini ifade etti. Bağımsız bölüm alanları kadar ortak alan teslimlerinin de çok önemli olduğunu belirten Kiraz, asansörler, bodrumlar, depolar, sığınaklar, otoparklar ve çatılar gibi alanların mutlaka kontrol edilerek teslim alınması gerektiğini söyledi. Ciddi eksikler varsa kabul edilmemesi gerektiğini, ufak eksikler varsa ihtirazi kayıt ile teslimin yapılması gerektiğini kaydetti.
EKSİK VE AYIPLARDA HUKUKİ YOLLAR NET
Müteahhidin eksik ve ayıpları kabul etmemesi veya yapmaması durumunda mahkeme tarafından tespit yaptırılması gerektiğini belirten Kiraz, müteahhide ihtarname ile seçimlik hakların bildirilmesi gerektiğini söyledi. Firmanın üç seçeneği olduğunu ifade eden Kiraz, ya müteahhidin eksikleri yapacağını ya vatandaşın yapıp müteahhidin bedelini ödeyeceğini ya da bu eksiklerin bedeli ile dairede meydana gelen değer kayıplarının müteahhitten talep edileceğini aktardı. Firmanın sorumluluk süresinin soruna göre değiştiğini belirten Kiraz, gözle görülür eksiklerde Yargıtay’ın makul sürede bildirilmesi gerektiğini söylediğini ifade etti.
AYIP TÜRÜNE GÖRE SORUMLULUK SÜRESİ DEĞİŞİYOR
Teknik şartnamede belirtilen bir hususun bozuk yapılması durumunda bunun ayıplı iş olarak kabul edildiğini belirten Kiraz, bu durumda 5 yıl içinde bildirilmesi gerektiğini söyledi. Düzeltilmesi, yenisi ile değiştirilmesi veya bedelinin tazmininin bu süre içerisinde istenmesi gerektiğini ifade etti. Binanın taşıyıcı sistemlerini etkileyen bir durumun ağır ayıp olarak nitelendirildiğini belirten Kiraz, müteahhidin sorumluluğunun bu durumda 20 yıl olduğunu kaydetti. Ağır ayıp halinin hileyle gizlenmesi durumunda zaman aşımı süresinin olmadığını ve müteahhidin süresiz şekilde sorumlu olacağını ifade etti.