GAYRİMENKUL PİYASASINDA YENİ DENGE
Türkiye’de gayrimenkul piyasasında önemli değişiklikler yaşanıyor. Son 1,5 yıl içerisinde konut fiyatları reel olarak gerilerken, kiralar hızla yükseliyor. Bu durum, yatırım amaçlı konut alımlarını teşvik ediyor. Özellikle 2+1 ve 1+1 daireler, ilanlardaki toplamda %60 oranında bir paya sahip. Kira getirisi açısından ön plana çıkan şehir ise Ankara oldu. Ağustos 2025 itibarıyla ortalama kira fiyatı 28.592 TL, yıllık getiri ise %10,47 seviyesinde. Bu yüksek getiri, amortisman süresini 10 yıla kadar çekiyor. Türkiye’de konut fiyatlarının yaklaşık 1,5 yıl boyunca reel olarak düştüğü bir süreçte, kira fiyatlarındaki artış, kiraların getirilerinin artmasını ve amortisman sürelerinin kısalmasını beraberinde getiriyor.
KONUT FİYAT ENDİKSELERİ VE KİRA ARTIŞLARI
TCMB’nin açıkladığı konut fiyat endeksi, son bir yıl içinde %32,8 oranında artış gösterdi. Bu artışa karşın yıllık enflasyon temmuz ayında %33,52 olarak gerçekleşti. Kiralarda ise durum oldukça farklı. Endeksa verilerine göre, Türkiye genelinde geçen yıl ortalama 167 TL olan metrekare kiralık fiyatı bu yıl 224 TL’ye yükseldi. Kiralarda görülen ortalama artış ise %34 seviyesine ulaştı ve bu artış, yıllık enflasyon rakamını geride bıraktı. 2023 yılının Ocak-temmuz döneminde konut satışları, yüksek faiz oranlarına rağmen, bir önceki yılın aynı dönemine göre %24,2 artış gösterdi ve 835 bin adede yaklaştı.
Eylül ayının ilk haftasında Türkiye genelindeki kiralık daire ilanları yaklaşık 176 bin adete ulaştı ve bu rakam son ayların en yüksek seviyesine işaret ediyor. İlanlardaki dairelerin 60 bin adedini 2+1 konutlar oluştururken, 3+1 daire sayısı 52 bin 500, 1+1 daire sayısı ise 44 bin olarak kaydedildi. Rakamlar, 2+1 dairelerin toplam içindeki ağırlığının %34 ile en yüksek seviyede olduğunu ortaya koyuyor. 3+1 daireler %29,82 pay ile ikinci sırada yer alırken, 1+1 konutlar ise %25 payla üçüncü sırada bulunuyor. Gayrimenkul sektöründe uzmanlar, konut maliyetlerindeki artışın yanı sıra alım gücündeki düşüş ve çekirdek aile yapısındaki değişikliklere dikkat çekerek, “Bu gelişmeler, konut geliştiricilerinin daha küçük daireler üretmesine ve vatandaşların da benzer şekilde daha küçük konutlara yönelmesine neden oluyor” diyor.
KİRA GETİRİSİ EN YÜKSEK İLLER
Ağustos 2025 itibarıyla büyükşehir konumundaki illerde ortalama kiralar ve yıllık kira getirilerinin en yüksek olduğu 10 il şöyle sıralanıyor:
1. Ankara: 28.592 TL (%10,47)
2. Şanlıurfa: 15.929 TL (%8,76)
3. Tekirdağ: 19.846 TL (%8,71)
4. Van: 16.352 TL (%8,37)
5. Kahramanmaraş: 19.384 TL (%8,26)
6. Eskişehir: 17.451 TL (%8,09)
7. İzmir: 27.660 TL (%7,96)
8. Sakarya: 18.942 TL (%7,92)
9. Denizli: 15.305 TL (%7,92)
10. Hatay: 18.013 TL (%7,91)