Türkiye’de tapu devir işlemlerinde, rayiç bedelin ya da rayiç bedelin biraz üstünde gösterilerek denetimlerden kaçınıldığı biliniyor. Gerçek değeri 10 milyon lira olan bir konut, 3 milyon lira olarak satışa sunulduğunda, 400 bin lira harç ödemek yerine yalnızca 120 bin lira harç ödenebiliyor. Bu yasa dışı uygulama sonucunda devletin 280 bin lira vergi zararı oluşuyordu.

RAYİÇ BEDELLER DÜŞÜK KALMAYA DEVAM EDİYOR

Belediyelerden elde edilen rayiç değer belgelerinde, 2026 yılında gerçek satış bedelinin oldukça altında değerler gözükecek. Ancak, hem alım yapan hem de satış gerçekleştiren kişiler için uygulanacak sıkı denetimler, gerçek değer üzerinden satışların yapılmasını zorunlu hale getirecek.

MASAK PARA TRANSFERİNDE BELGE TALEP EDECEK

Örnek vermek gerekirse, 2 Ocak 2026 tarihinde tapuda gerçekleşecek satış işlemi için A satıcısı gerçek değeri olan 10 milyon lirayı alacak. B alıcısı ise bu miktarı A satıcısına göndermek zorunda olacak. Bankalar, paranın karşılığı için belge ve açıklama talep edeceğinden, gerçek satış değerinin altında bir fiyat gösterilemeyecek. Nakit ödeme yapılmak istendiğinde de paranın nerede kullanılacağına dair beyanat vermek gerekecek. Satıcı, aldığı parayı finansal sisteme dahil etmek istediğinde banka, paranın kaynağını açıklamak için belge talep edebilecek. Bu belgeler, Mali Suçları Araştırma Kurulu’na iletilecek.

DENETİMLER ARTIK KATI OLACAK

Denetimlerin son on yıldır devam ettiğini ve durumun değişeceğini belirten İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa, “MASAK’ın yeni uygulaması değil, 10 yıldır denetim altındayız. Emlak, kuyumcu, oto galerisi gibi meslekler kara paranın aklandığı alanlar olarak algılanıyor. 1 Ocak 2026’dan itibaren para transferlerinde belge sunmak zorunlu hale gelecek. Daha önce kimse ‘Bu para sana neden geldi?’ diye sormuyordu, ama artık soracaklar.” şeklinde açıklama yaptı.

TAPU HARÇLARINDA YÜKSELİŞ VE GELİR VERGİSİ

Aşa, tapu harçlarının yüksekliğinin gerçek beyan için en büyük engel olduğunu vurguladı. “Yüksek harçlar ve 5 yıl içinde gayrimenkul satışından doğan gelir vergisi, vatandaşı düşük beyan yapmaya itiyor” ifadelerini kullandı.

BEYAN AFFI GÜNDEME GELİYOR

Beyan affının bir defaya mahsus getirilmesi gerektiğini ifade eden Aşa, “Bir defaya mahsus beyan affı olmalı. ‘Malın kaç paraysa beyan et, yoksa ceza yazacağım’ diye bir düzenleme gelmeli. 2026’dan itibaren ödenmemiş harçların yüzde 100 oranında ceza kesilecektir.” dedi.

RAYİÇ BEDEL UYGULAMASI KALKACAK

Tüm Emlak Danışmanları Birliği Başkanı Hakan Akçam, Gelir İdaresi Başkanlığı ve ilgili diğer kurumların rayiç bedellerin gerçeğe dönüştürülmesi için çalışmalar yürüttüğünü belirtti. Gayrimenkullerin değerleme raporlarıyla satışına yönelik çabaların sonucunda, rayiç bedelin ortadan kalkacağını öngörüyor.

TAPU HARÇLARINDA İNDİRİM BAŞLIYOR

Akçam, tapu harçlarının yüzde 50 oranında indirilmesinin gündemde olduğunu ve her iki taraf için de harcın toplamda yüzde 2’ye düşeceğini bildirdi. “Gerçek değerden beyan gerekecek. 3 milyon lira değeri olan bir konut için tapu harcı, bu rakam üzerinden beyan edilecek.” dedi.

YÜKSEK TAPU HARÇLARI VATANDAŞI ZORLAR

10 milyon liralık bir konutta 400 bin lira tapu harcı olduğunu ifade eden Akçam, “Aslında alıcı ve satıcının her birinin ödemesi gereken yüzde 2’lik harcı, alıcı tek başına üstleniyor. Bu durum, 300-400 bin lira gibi yüksek tapu masraflarının vatandaşa yük olmasına sebep oluyor.” şeklinde konuştu.