04 Şubat 2026 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, kentsel dönüşüm süreçlerinin daha şeffaf ve sistematik bir şekilde sürdürülebilmesi adına önemli yenilikler sunuyor. Bu düzenleme, kentsel dönüşüm kapsamındaki arsa ve konut sahipleri için kritik öneme sahip kararlar içeriyor. Hak sahiplerinin bu değişiklikleri bilmesi birçok açıdan faydalı olacak. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın yaptığı açıklamada, riskli yapıları yıktırdıktan sonra arsa haline gelen taşınmazların tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, yıkım belgelerine dayanarak, ilgililerin talebi üzerine ya da Başkanlık ya da İdare tarafından bildirimi sonrasında ilgili tapu müdürlüğünce silineceği belirtildi. Riskli yapı şerhinin silinmesinin ardından, taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 6306 sayılı Kanun’a atıf yapılacak ve parsel üzerindeki iş ve işlemler bu kanun çerçevesinde gerçekleştirilecek. Düzenleme, riskli binaların yıkım süreçlerini önemli ölçüde hızlandıracak maddeler içermekte.
HAK SAHİPLERİ TOPLANTI TALEP EDEBİLECEK
Riskli yapıların bulunduğu alanlarda gerçekleşecek yeni uygulamalar için karar almak amacıyla, maliklerden birinin talebiyle tüm maliklerin toplantıya çağrılması sağlanacak. Toplantı yeri ve zamanı, ilgili muhtarlıkta ya da riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında ya da duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilerek ya da noter aracılığıyla maliklere duyurulacak. İlan yoluyla yapılan bildirimlerde, toplantının yeri ve zamanı ilanın son günü itibariyle tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılacak. Toplantıda, daha önce olduğu gibi salt çoğunluk kararı aranacak.
ALINAN KARARLARA İTİRAZ İMKÂNI VAR
Toplantı, hisseleri oranında paydaşların minimum salt çoğunluğu ile gerçekleştirilecek. Yine bu oy çokluğu ile alınan karar, taraflarca imzalanarak tutanağa geçirilecek. Karar ve anlaşma şartlarını içeren teklife ait belgeler, bu karara katılmayan bireylere, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik ortamda, bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılar ile alanlarda ilgili formlar doldurularak ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek ulaştırılacak. Bu süre dahilinde itiraz hakkı bulunuyor. İlanla yapılan bildirimlerde, salt çoğunluk ile alınan karara dair, uyuşan maliklerin imzaladığı karar tutanağı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da ilgili idare tarafından sunulacak ve anlaşma şartlarını kapsamaktadır.
İTİRAZ SÜRESİ AŞILIRSA ARSA PAYI DEVLETE GEÇECEK
Karara katılmayan maliklerin, 15 gün içinde teklifi incelememesi ya da salt çoğunlukla alınan kararın ve teklifin onaylanmaması durumunda, arsa paylarının Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırma ile satılacağı ifade edildi. Aynı arsa sahiplerine satış yapılamaması durumunda, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedelin, dönüşüm projesini gerçekleştirecek Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ tarafından ödenerek mülk alınacağı belirtildi. Dönüşüm projesinin maliklerle beraber yürütüldüğü alanlarda, satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış tekrarlanacak, riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyularak üçüncü şahıslara satış gerçekleştirilecek.
YIKIM SONRASI ARSA SATIŞINA İHTİYAÇ VAR
Riskli bir yapının yıkılmasının ardından arsa haline gelen taşınmazların satışına dair karar alındığında, bu satışın öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na ya da bağlı kamu kuruluşlarına veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerektiği vurgulandı. Dönüşüm projesini yürüten Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da TOKİ tarafından uygun görülmesi durumunda, arsa payları satın alınanlar ile konut veya işyeri sözleşmesi yapılabileceği ifade edildi.
YENİ YAPI ZORUNLULUĞU YOK
Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sorunlar veya herhangi bir afet riski nedeniyle yapılaşma hakkının bulunmaması halinde, gerçekleştirilecek yeni yapı uygulama alanı dışındaki başka bir parselde hayata geçirilebilecek. Riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkı, imar hakkı aktarımıyla başka bir parselde uygulanabilir hale gelecektir; bu durumda, maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve diğer maliklerin muvafakatinin alınması gerekecektir. Bu gibi durumlarda hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılabilmesi için ilgili müdürlükten resmi yazı alınması gerektiği de vurgulanıyor.