DÖRT YILDA BİR BELİRLENEN EMLAK RAYİÇ BEDELLERİ YENİ DÖNEMİ BAŞLATIYOR
Dört yılda bir belirlenen emlak rayiç bedelleri ile yeni emlak vergisi dönemi resmi olarak başlıyor. İstanbul’da farklı bölgelerde rayiç bedel ve emlak vergileri ortalama 10-15 kat artarken, Başakşehir’in bazı bölgelerinde artış oranı yüzde 5000’i bulabiliyor. Emlak vergi değerlerinde meydana gelen artışın aşırı olduğu düşünülüyor. Vatandaşlar, itirazda bulunmak için en geç 8 Eylül 2025 tarihine kadar dava açabiliyor. Milyonlarca kişiyi doğrudan ilgilendiren emlak rayiç bedeli ve vergi artışları gün yüzüne çıkıyor. 2026-2029 döneminde geçerli olacak olan yeni birim değerler, özellikle büyükşehirler ve turizm bölgelerinde beklenmeyecek kadar büyük artışlar içeriyor. Ülke genelindeki konut ve iş yerlerini etkileyen düzenleme sayesinde bazı bölgelerde emlak rayiç bedelleri ve emlak vergileri 10-15 kat artış gösteriyor. Bu artış sadece emlak vergisini etkilemekle kalmıyor; aynı zamanda taşınmaz kültür varlıkları katkı payı, değerli konut vergisi, tapu harcı ve diğer birçok vergi kalemini de doğrudan etkiliyor. Sonuç olarak, kira fiyatları, konut satış bedelleri ve inşaat maliyetleri dolaylı yoldan artıyor. Emlak değerlerine itiraz etmek isteyenler için 30 günlük dava süresi, adli tatile denk geldiği için uzuyor. İtiraz için son tarih 8 Eylül 2025 Pazartesi olarak belirleniyor.
DAVALAR KİŞİSEL OLARAK ETKİLEYEBİLİR
Bu konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Avukat Serkan Ekici, “Emlak vergisi matrahını oluşturan rayiç bedellerdeki güncellemeler, yürürlükteki mevzuat çerçevesinde gerçekleştirilen ve ekonomik dinamikleri yansıtmayı hedefleyen idari bir uygulamadır. Hukuk sistemimiz, vergi mükelleflerine kendi taşınmazlarına ilişkin somut delilleriyle (emsal kıyaslama, eksik bildirim, maddi hata vb.) başvurarak idari itiraz ve ardından yargı yoluyla hak arayışı imkânı tanımaktadır. Sürecin sağlıklı işlemesi için vatandaşlarımızın tebligatlardaki rayiç bedeli dikkatle incelemeleri ve hukuki süreçleri takip etmeleri kendi menfaatleri açısından faydalı olacaktır” ifadelerini kullandı.
Yeni düzenleme ile birlikte Şişli’nin prestijli bölgelerinde dikkat çekici artışlar meydana geliyor. Teşvikiye Caddesi’nde metrekare birim değeri 46 bin TL’den 420 bin TL’ye çıkarak yüzde 803 artış gösterdi. Abide-i Hürriyet Caddesi’nde artış yüzde 678, Valikonağı Caddesi’nde ise yüzde 403 olarak kaydedildi. Söz konusu artışların sadece emlak vergisini etkilemekle kalmadığı, aynı zamanda tapu, damga ve veraset vergilerine de yansıyacağı belirtiliyor. 2026’da, özellikle büyük şehirlerde emlak vergisi oranları, önceki yılın vergi üzerinden 20 kata varan bir artışla hesaplanabiliyor. Bu durum, sıradan apartman dairelerini bile ‘Değerli Konut Vergisi’ kapsamına alabiliyor. Bu değişimin kira artışlarına da etkisi olacağı ifade ediliyor.
İstanbul genelinde, en belirgin artışlar Küçükçekmece, Beylikdüzü ve Başakşehir bölgelerinde yaşandı. Cengiz Sokak’ta metrekare birim değeri 4 bin TL’den 60 bin TL’ye çıkarak yüzde 1400 artış kaydedildi. Beylikdüzü Gürpınar Mahallesi’nde metrekare birim değeri 475 TL’den 9.670 TL’ye yükselerek yaklaşık %1934 artışa ulaştı. Aynı şekilde Başakşehir Ziya Gökalp Mahallesi’nde değer 1.134 TL’den 65.000 TL’ye çıkarak yüzde 5.637’lik devasa bir artış gösterdi. Maltepe’de Atatürk Caddesi’nde yüzde 642, Süreyyapaşa Caddesi’nde yüzde 692 oranında artış yaşanırken, Beykoz Kanlıca Mihrabat Caddesi’nde metrekare değeri 1.812 TL’den 18 bin TL’ye çıkarak yüzde 893 artmış bulunuyor. Çubuklu Mahallesi Hidiv Kasrı çevresinde de yüzde 934 artış yaşandı.
AK PARTİ’DEN MAĞDURİYETİ ENGELLEME SÖZÜ
AK Parti Yerel Yönetimlerden Sorumlu Genel Başkan Yardımcısı Mustafa Demir, emlak vergisiyle ilgili tartışmalara dair açıklamalar yaptı. Kamuoyunda gündeme gelen bu konuya uzun zamandır yakından takip ettiklerini vurgulayan Demir, “Son günlerde kamuoyunun gündemine gelen, ancak bizim uzun süredir yakından takip ettiğimiz emlak vergisine esas alınan arsa rayiç bedellerindeki tartışılan artışlar konusunda milletimizin endişelerini yakından biliyoruz. 2026 yılında uygulanacak emlak vergilerinin gerçek piyasa koşullarını yansıtmayan rayiç bedel artışlarıyla vatandaşımızın sıkıntıya düşmesine asla izin vermeyeceğiz” diyerek sözlerini sürdürdü. Demir, “Cumhurbaşkanımız Sayın Recep Tayyip Erdoğan’ın talimatlarıyla Yerel Yönetimler Başkanlığı olarak bu süreci en ince ayrıntısına kadar takip ediyoruz. Tüm Türkiye’de yapılan rayiç bedel tespitlerini, artış oranlarını ve bunların vatandaşımıza yansımalarını titizlikle inceliyoruz. Bu meselede de milletimizin yanındayız, mağduriyet yaşanmasına kesinlikle müsaade etmeyeceğiz” ifadelerini kullandı.
RAYİÇ BELİRLENME SÜRECİ
Arsa rayiç bedelleri her dört yılda bir, belediyelerin bünyesinde yer alan takdir komisyonları tarafından belirleniyor. Takip eden üç yılda ise yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılıyor. Emlak vergisine yansıyan zamlar, rayiç bedelin yüzde 100 artması durumunda ödenecek emlak vergisinin de yüzde 100 artması anlamına geliyor. Emlak vergisi ise bir önceki yılın kazancına göre hesaplanıyor. Yani bu yılın rayiç bedelleri, gelecek yıl için geçerli olacak. Örneğin; bu yıl 5.000 lira emlak vergisi ödeyen bir mükellef, rayiç bedel yüzde 300 arttığında 20.000 lira, yüzde 500 arttığında ise 30.000 lira ödeme yapmak durumunda kalacak. Emlak vergisi ödemeleri ise 31 Mart 2026 tarihinde gerçekleştirilecek.