Gerçek kişiler tarafından gerçekleştirilen gayrimenkul alım satımlarında 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu kapsamında çeşitli vergisel yükümlülükler doğabiliyor. Bu düzenlemelere aykırı hareket etmek, zamanında beyanname vermemek, tüketicilere ağır vergi cezası yükleyebiliyor. Pek çok kişi, edindiği gayrimenkulu 5 yıl içinde sattığında bu kazanç için beyanda bulunması gerektiğini bilmediği için ciddi vergi yükümlülükleriyle karşılaşabiliyor.
BEYANNAME SÜRESİ 1 MART’TA BAŞLIYOR
Gayrimenkulün edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artışı kazancı kapsamına alınıyor. Arazi, bina ve gayrimenkul olarak tescil edilen hakların satışından elde edilen gelir üzerinden vergi uygulanıyor. Aynı zamanda bu varlıkların bir bedel karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası veya kamulaştırılması gibi işlemler de vergi yükümlülüğü doğurabiliyor. 5 yıl içinde satılan gayrimenkullerden elde edilen kazançların, 2026 yılının mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi ve hesaplanan verginin 2026 yılının mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenmesi gerekiyor.
5 YIL İÇİNDE SATIŞ VERGİ OLUŞTURUYOR
Gerçek kişilerin bedel karşılığında edindikleri gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren beş yıl içerisinde elden çıkarılması durumunda, bu kazanç gelir vergisine tabi oluyor. Beş yıllık süre, takvim günü esasına dayalı olarak hesaplanıyor; dolayısıyla 5 yıl içinde yapılan satışlar gelir vergisi doğuruyor, bu süre geçtikten sonra vergi yükümlülüğü ortadan kalkıyor. Gelir İdaresi Başkanlığı, bu hafta yayımladığı rehber aracılığıyla verginin nasıl ödeneceği ve hesaplanacağı konusunda detaylı bilgiler sundu. Örneğin, “15 Aralık 2024 tarihinde 6 milyon TL’ye satın alınan gayrimenkul, 6 Kasım 2025 tarihinde 9 milyon liraya satılmıştır. Mükellef, gayrimenkulü alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden sattığı için elde ettiği kazanç değer artışı kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.” şeklinde açıklamalarda bulundu.
MİRAS YOLUYLA EDİNİLENLER VERGİYE TABİ DEĞİL
Maliye’nin verdiği bilgilere göre, miras yoluyla elde edilen gayrimenkuller için bu vergi uygulanmıyor. 5 yıl içinde satılan gayrimenkuller için vergi hesaplaması yapılırken öncelikle gayrimenkulün edinim tarihi göz önünde bulunduruluyor. Örneğin, 2023 yılı aralık ayında 5 milyon TL’ye satın alınan bir evin 11 Ağustos 2025 tarihinde 8 milyon liraya satılması halinde, evin 5 yıllık süre dolmadan elden çıkması sebebiyle değer artışı üzerinden vergi hesaplanacak. Bu hesaplama yapılırken de Yİ-ÜFE oranı dikkate alınacak. Kasım 2023 döneminde Yİ-ÜFE 2.882,04 olarak belirlenirken, satışın gerçekleştiği aydan önceki Temmuz 2025 döneminde ise bu oran 4.409,73 olarak etkili oluyordu. Bu durumda ilgili dönemdeki artış oranı yüzde 10’un üzerinde (%53.09) olarak gerçekleşmiş durumda.
ÖRNEK VERGİ HESAPLAMASI
Bu durumda elden çıkarılan gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli 5.000.000 TL x (4.409,73 / 2.882,04), yani yaklaşık 7 milyon 650 bin TL olarak hesaplanacak. Gelir İdaresi Başkanlığı, gelir vergisinin hesaplanma şekliyle ilgili örnek bir tablo sunarak bu konuyu da detaylandırdı. Arsa üzerine inşa edilen konutlar ve kooperatiflerden edinilen evler de vergilendirme kapsamına girmekte. Kooperatiflerde evin fiili kullanıma başladığı tarih ve arsa üzerine ev yapıldığında tapuya cins tahsisi yapılan tarih esas alınmaktadır. Ayrıca kentsel dönüşüm projeleri gibi durumlarda da, bir arsa üzerine ev inşa edilmesi halinde, bu evin 5 yıl içinde satılmasının sonrasında gelir vergisi ödenmesi gerekmektedir.