TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL PİYASASINDA YENİ DENGE
Türkiye’deki gayrimenkul piyasası, yeni bir dengeye ulaşmış durumda. Son 1,5 yıl içerisinde konut fiyatları reel olarak gerilerken, kiralar hızla yükselmeye devam ediyor. Bu durum, yatırım amaçlı konut satışlarını tetikleyen bir etki yaratıyor. 2+1 ve 1+1 daireler, ilanlardaki toplamın %60’ını oluşturuyor. Kira getirisi konusunda en dikkat çekici şehir ise Ankara olarak öne çıkıyor. Ağustos 2025 itibarıyla Ankara’da ortalama kira 28.592 TL seviyesinde, yıllık getiri oranı ise %10,47 olarak belirleniyor. Bu oran, amortisman süresini 10 yıla kadar kısaltıyor.
Türkiye’deki konut fiyatlarının yaklaşık 1,5 yıldır reel olarak düşüş göstermesi ve kiraların artmasının etkisi, konutların kira getirilerinin de artmasını ve amortisman sürelerinin kısalmasını sağlıyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan konut fiyat endeksi, son bir yılda %32,8 artış gösteriyor. Yıllık enflasyon ise Temmuz ayında %33,52 olarak kaydedildi. Kiralar açısından ise farklı bir tablo mevcut. Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde geçen yıl ortalama 167 TL olan metrekare kiralık fiyatı, bu yıl aynı ayda 224 TL’ye yükseldi. Kiralarda yaşanan ortalama artış ise %34 olarak belirleniyor ve bu oran yıllık enflasyonu geride bırakıyor.
Kira çarpanlarının cazip seviyelere ulaşması, “kiraya vermek üzere” yapılacak konut yatırımlarında da son dönemde ivme kazanmasına sebep oldu. Bu yılın Ocak-temmuz döneminde konut satışları, yüksek faiz ortamına rağmen geçen yılın aynı dönemine göre %24,2 artarak yaklaşık 835 bin adede yaklaştı. Eylül ayının ilk haftasında Türkiye genelinde ilanlardaki kiralık daire sayısı ise yaklaşık 176 bin adet ile son ayların en yüksek seviyesine ulaştı. Bu dairelerin 60 bin adedi 2+1 konutlardan oluşmakta. Kiralık ilanlardaki 3+1 konut sayısı 52 bin 500, 1+1 konut sayısı ise 44 bin olarak belirlendi. Rakamlar, 2+1 dairelerin toplam içindeki payının %34 ile en yüksek seviyede olduğunu gösteriyor.
Ağustos 2025 itibarıyla büyükşehir konumundaki illerde ortalama kiralar ve yıllık kira getirileri şöyle belirlenmiştir: 1- Ankara: 28 bin 592 TL (%10,47), 2- Şanlıurfa: 15 bin 929 TL (%8,76), 3- Tekirdağ: 19 bin 846 TL (%8,71), 4- Van: 16 bin 352 TL (%8,37), 5- Kahramanmaraş: 19 bin 384 TL (%8,26), 6- Eskişehir: 17 bin 451 TL (%8,09), 7- İzmir: 27 bin 660 TL (%7,96), 8- Sakarya: 18 bin 942 TL (%7,92), 9- Denizli: 15 bin 305 TL (%7,92), 10- Hatay: 18 bin 13 TL (%7,91). Gayrimenkul sektörü temsilcileri, konut maliyetlerindeki artışa karşı alım gücündeki azalmanın ve çekirdek aileye dönüş gibi trendlere dikkat çekerek, “Bu gelişmeler, konut geliştiricileri ile vatandaşlar arasında daha küçük dairelere yönelimi beraberinde getiriyor” şeklinde ifadeler kullanıyor.