Ev sahipleri ve kiracılar arasında en sık karşılaşılan sorunlar arasında tahliye durumu yer alıyor. İstanbul Ataşehir’deki bir sitede 1 Haziran 2011’den beri kirada ikamet eden bir kiracı, 10 yıllık oturum süresi boyunca evi sahibi değişen bir mülk ile karşı karşıya kaldı.
EV SAHİBİ TAHLİYE TALEBİYLE HAREKETE GEÇTİ
Yeni mülk sahibi kiracıyı evden çıkarmak istedi. 17 Şubat 2022’de bir ihtarname gönderildi. Bu süreçte evin kira bedeli 12 bin TL’ydi. Kiracı tahliye talebine uymayınca, mülk sahibi, konutu kendisi için kullanma ihtiyacını belirterek tahliye davası açtı. Yerel mahkeme davayı reddedince, mülk sahibi durumu istinaf mahkemesine taşıdı.
MAHKEMEDEN ÖNEMLİ BİR KARAR ÇIKTI
Konu hakkında bilgi veren Avukat Gizem Gonce, “Kiracı, 01.06.2011’de imzalanan bir kira sözleşmesi ile bu konutta 10 yıldır oturuyordu. 15 Şubat 2022’de ev sahibi evi başka birine sattı. Yeni mülk sahibi 17 Şubat’ta kiracıya tahliye ihtarnamesi gönderdi. Kiracı o dönemde 12 bin TL kira ödemekteydi. İhtarnamede, sözleşmenin uzandığı 10 yılın dolduğu ve kiracının tahliye edilmesi talep edildi” dedi. İhtarnamenin kiracıya 21 Şubat 2022’de tebliğ edildiğini kaydetti.
TAHLİYE İHTİYACI GEREKÇESİYLE DAVA AÇILDI
Ev sahibi yasal tahliye koşullarının oluştuğuna dikkat çekerek, “Taşınmazı eğitim kurumlarına ve iş yerine yakın bir konumda olduğu için satın aldım” dedi. Bu sebeple 01.06.2022’de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açıldı. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, kiralananı sonradan elde eden kişinin, kendisi ve ailesi için konut ihtiyacında bulunması durumunda 1 ay içinde kiracıya bildirimde bulunması gerektiğini belirtiyor.
MAHKEME DAVAYI REDDETTİ
Kira sözleşmesinin mülkiyet el değiştirdiğinde, yeni malik tahliye davası açmak için iki seçenek sunuluyor. Yeni malik, edinim tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname tebliğ edebiliyor veya kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabiliyor. Dava öncesinde kiracı, uzun süredir taşınmazda oturduğunu ve tüm ödemelerini düzenli yaptığını mahkemeye sundu. İlk derece mahkemesi, 03.03.2023’te tahliye davasının reddine hükmetti.
DAVA İSTİNAF MAHKEMESİNE TAŞINDI
Karar sonrasında, ev sahibi istinaf mahkemesine başvurdu. Yeni ev sahibi, “Daha güvenli bir yerde yaşamak istiyorum, çocuklarımın eğitim hayatı etkilenmemeli” diyerek tahliye davasının kabul edilmesini talep etti. İstinaf mahkemesi, kiracıya iki ihtarname gönderildiğini, 17.02.2022 tarihli ilk ihtarname ile taşınmazın bir ay içinde tahliye edilmesini talep ettiğini belirtti.
USUL KURALLARINA UYMAYAN DAVALAR REDDEDİLİR
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmek için Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi büyük bir önem taşıyor. Yeni malik, evi aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya bildirmeli ve kira sözleşmesini 6 ay sonra sona erdirebileceğini belirtmeli. Ancak ev sahibi, 6 ay beklemeden 1 Haziran 2022’de dava açınca, mahkemeler bu durumu usule aykırı buldu ve davayı reddetti.
TAHLİYE DAVASI NE ZAMAN AÇILMALI?
Kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren, belirli süreli kira sözleşmeleri için bir ay içinde tahliye davası açılmalı; belirsiz süreli sözleşmeler için ise fesih dönemi ve bildirim süreleri göz önünde bulundurulmalıdır. TBK’nın 329. maddesi gereğince, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi oluşturarak, kiraya verenin en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunması ve altı aylık süre dolduktan sonra bir ay içinde davasını açması gerekmekte.