Türkiye’de tapu devri süreçleri, rayiç bedel ya da bunun biraz üstünde değer gösterilerek denetimlerden kaçınılmasıyla sürdürülüyordu. Örneğin, gerçek değeri 10 milyon lira olan bir konut, rayiç bedeli 3 milyon lira üzerinden satıldığında, 400 bin lira harç ödemek yerine sadece 120 bin lira harç ödendiği biliniyordu. Bu yasa dışı uygulama sonucunda devlete 280 bin lira vergi kaybı yaşanıyordu.

RAYİÇ BEDELLER, GERÇEK BEDELLERDEN DÜŞÜK KALIYOR

Belediyelerden alınan rayiç değer belgelerinde belirtilen rakamlar, 2026 yılında da konut satışlarının gerçek değerlerinin oldukça altında kalmaya devam edecek. Ancak hem alım hem de satım yapacak tarafları etkileyecek olan sıkı denetimler, gerçek değer üzerinden satışların yapılmasını teşvik edebilecek.

MASAK, PARA TRANSFERİNDE BELGE/BİLGİ İSTEYECEK

Örnek vermek gerekirse, 2 Ocak 2026 tarihinde tapuda gerçekleşecek bir satışta A satıcısı gerçek değer olan 10 milyon lirayı alacakken, B alıcısının da aynı miktarı A satıcısına transfer etmesi gerekecek. Aksi bir durum mümkün olmayacak çünkü bankalar, para transferlerine ilişkin belge ve açıklama talep edecek. Diğer bir deyişle, tapuda gösterilen satış bedeli, gerçek değerin altında olamayacak. “Nakit olarak ödeme yaparım, kimse anlamaz.” yanılgısına düşerek hareket edilmesi durumunda, paranın bankadan nakit çekilmesi sırasında da paranın kullanım amacının beyan edilmesi beklenecek.

DENETİMLER ARTACAK

Denetimlerin son 10 yıldır sürdüğünü aktaran İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa, “MASAK’ın yeni uygulaması değil, 10 yıldan bu yana mercek altındayız. Emlakçı, kuyumcu, oto galericisi meslekleri kara paranın aklandığı mecra olarak algılanıyor. Birkaç yıl önce bununla ilgili eğitim verdik. 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren para transferlerinde kademe kademe izahat, belge sunmak zorunda kalacaklar” dedi. 5 milyon liralık bir satışın 1 milyon lira üzerinden gösterildiğini, kalan miktarın farklı hesaplara aktarıldığını belirten Aşa, “Kimse de demiyordu, ‘Bu para sana niye geldi’ diye. Ama şimdi diyecekler.” ifadelerini kullandı.

TAPU HARÇLARI YÜKSEK, SATIŞTA GELİR VERGİSİ VAR

Aşa, “Çözüm önerimi uzun yıllardan bu yana teklif olarak sunuyorum. Gerçek beyanı sağlamak için önümüzdeki en büyük engel tapu harçları. Harçlar çok yüksek. Ayrıca, 5 yıl içinde gayrimenkulü sattığınızda aradaki farkın gelir vergisini ödüyorsunuz. Mecburen vatandaş düşük beyandan yapıyor, alan kişi satacaksa vergi ödememek için düşük beyandan göstermek istiyor gibi silsileler oluşuyor.” dedi.

BEYAN AFFI İHTİYAÇ OLACAK

Bir defaya mahsus beyan affı gereği olduğuna değinen Aşa, “Tek yol beyan affı. Bir defaya mahsus beyan affı getirecekler. ‘Malın kaç paraysa beyan et, yoksa ceza yazacağım’ diye bir af gelmeli. 2026’dan itibaren ödenmeyen ve kaçınılan harçların yüzde 100’ü kadar ceza kesilecek.” açıklamalarında bulundu.

RAYİÇ BEDELİN KALKMASI BEKLENİYOR

Tüm Emlak Danışmanları Birliği Başkanı Hakan Akçam, rayiç bedel ile ilgili Gelir İdaresi Başkanlığı ve diğer kurumların çalışmalar yürüttüğünü, gayrimenkullerin değerleme raporu ile satılması için çabaların sürdüğünü söyledi. Rayiç bedelin önümüzdeki dönemde ortadan kalkacağını belirten Akçam, “Tapular gerçek değerden gösterilecek.” dedi.

TAPU HARÇLARINDA İNDİRİM GÜNDEMDE

Tapu harçlarının yüzde 50 oranında indirilmesinin gündemde olduğunu söyleyen Akçam, “Tapu harçlarında yüzde 50 oranında indirim söz konusu. Yani toplamda hem alıcı hem de satıcı için yüzde 2’ye düşecek ve yüzde 1-1 ödeyecekler.” dedi. Gerçek değerden beyan zorunluluğu getirileceği için bu durumun da para trafiğini kontrol altına alacağının altını çizdi.

400 BİN LİRA HARCIN BEDELİ

10 milyon liralık bir konutta 400 bin lira tapu harcı olduğuna dikkat çeken Akçam, “Aslında yüzde 2 alıcı ve yüzde 2 satıcı olarak ödenmesi gerekmektedir. Ancak alıcı tüm harçları üstlenmektedir. 300-400 bin tapu masrafı vatandaşa yük olur diyebiliriz.” ifadelerini kullandı. 2026’nın ikinci yarısından itibaren gerçek fiyat üzerinden tapu işlemlerinin yapılacağı öngörülmektedir.