Yeminli Mali Müşavir Abdullah Tolu, Ekonomim’deki yazısında, tapuda daha az harç ödemek amacıyla uygulanan bir yöntemle ilgili ortaya çıkabilecek sorunlara dikkat çekti ve Maliye’nin bu konuda inceleme başlattığını bildirdi. Tolu’nun açıklamaları şu şekilde:
AZ HARÇ İÇİN TAPU BEDELLERİ YÜKSELİYOR
“Vatandaşlar, son iki yıl içinde ödedikleri harçları azaltmak için, düşük beyan ettikleri tapu bedellerini gerçek alış-satış fiyatlarına doğru yükseltmeye başladılar. Bunun nedenini merak ediyorsanız, bunun birçok makul sebebi mevcut. Örneğin, gayrimenkulün iktisap tarihinden 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından elde edilen kazançlar “değer artışı kazancı” olarak kabul ediliyor (GVK Mük. Mad. 80/6). Ayrıca, özellikle arazilerde hisseli gayrimenkullerde diğer ortakların ‘şufa hakkı’ kullanma olasılığı, bu değer yükseltmelerini gerektirebilir.”
DEĞER YÜKSELTMENİN TEMEL NEDENİ
Tapu değerinin sonradan yükseltilmesinin arkasındaki esas neden, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından başlatılan değer artışı kazancı sorgulaması.
Bu sorgulama sürecinde, mülklerin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satışını gerçekleştiren ve değer artış kazancı elde edip beyan etmeyenler tespit edilerek izaha davet ediliyor.
Gayrimenkullerini cihaz tarihinden itibaren 5 yıl içinde satan ve kazanç elde eden bazı bireyler, gelir vergisi ödememek adına tapudaki alış bedellerini artırmaya/düzeltmeye yöneliyor. Bu alanda ciddi bir denetim süreci devam ediyor.
YASAL MEVZUATIN DETAYLARI
Gayrimenkullerin iktisap tarihinde başlamak üzere 5 yıl içinde elden çıkarılmasından kaynaklanan kazançlar, değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi. Ancak, iktisap tarihinin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra yapılan satışlardan elde edilen kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilmiyor ve gelir vergisine tabi olmuyor (GVK Mük. Mad. 80/6).
Peki, tapu değeri sonradan artırılabiliyor mu? Evet, daha önce tapuda düşük beyan edilen tutarlar zamanla yükseltilebiliyor. (GİB’in 01.05.1989 ve 16.05.2025 tarihli VUK İç Genelgeleri).
DEĞER YÜKSELTME İÇİN YAPILMASI GEREKENLER
Tapu harcını etkileyen değerin düzeltilmesi başvurusunun pişmanlık talebi ile veya pişmanlık olmadan gerçekleşmesi mümkün. Eğer başvuru pişmanlık talepli ise, tapu harcına pişmanlık zammı da ekleniyor. Pişmanlık talebi olmadan yapılmışsa, tapu harcının vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile ödenmesi gerekiyor.
Ayrıca, belirtilmelidir ki, vergi zamanaşımı süresi 5 yıllık bir süre ile sınırlıdır. Bu süre içinde tapu değerini artırma işlemleri gerçekleştirilebiliyor. Ancak bu beyanlar, zamanaşımı süresi dolduktan sonra yapılamaz.
BAŞVURUNUN NEREYE YAPILMASI GEREKİYOR?
Gayrimenkul satışının yapıldığı yerdeki tapu dairesinin bağlı bulunduğu yer vergi dairesine başvurulması gerekiyor. Uygulamada yanlış yönlendirmelere rağmen, değer artış işlemleri tapu idaresi ile bir ilgisi yoktur.
Maliye, tapu değer artışlarını takibe aldı!
Maliye, tapu değerlerini artıranların sayısındaki artış sebebiyle yaklaşık iki yıldır bu işlemleri detaylı bir şekilde izliyor.
24 Nisan 2024 tarihi itibarıyla, vergi dairelerine yönelik bir duyuru yayımlanarak, tapu değerlerini pişmanlıkla artırmak isteyenlere yönelik yapılacak işlemler konusunda bilgilendirme yapıldı.
Duyuruda yapılan açıklama özetle; “Başkanlığımıza yapılan analizler doğrultusunda, gayrimenkul ile ilgili yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyen mükelleflerin, tapuda gösterdikleri harç matrahlarını artırma/düzeltme talebinde bulundukları tespit edilmiştir,” şeklinde ifade edildi.
MALİYE’NİN YENİ YAKLAŞIMI
Önceleri sadece tapu değerinin yükseltilmesi için başvuru ve gerektiğinde vergi ödemeleri yeterli sayılıyordu. Ancak artık Maliye, bu ödemelerin yanı sıra gerçek satış bedelinin de tevsik edilmesini talep ediyor. Maliye’nin bu uygulaması, tapu harcı ödemelerinin artırılmasını ve gerçek satış değerinin sorgulanmasını zorlaştırıyor.
Gerçek alış-satış bedeli nasıl ispatlanabilir? Gerçek bedelin ispatı için, satış sözleşmesi, ilanlardaki fiyatlar, gayrimenkul sigortalama bedelleri, banka uzman raporları ve benzeri belgeler kullanılabiliyor.
SONUÇ OLARAK
Sonradan tapu değerlerini yükseltmek isteyenler için düzeltme/yükseltme işlemleri daha da karmaşık hale geldi. Sadece yükseltme dilekçesinin verilmesi yeterli olmuyor; aynı zamanda gerçek alış-satış bedelinin kanıtlanması ve bu belgenin Maliye tarafından kabul görmesi gerekiyor.
Bu anlamda, tapu işlemlerinde baştan doğru değer beyan edilmesinin büyük önemi bulunuyor.