Resmi Gazete’de yayımlanan Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin son kararı, “Şufa hakkı” olarak bilinen, yani “paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşların söz konusu payı öncelikli olarak satın alma hakkı” ile ilgili önemli detayları içeriyor. Söz konusu karar, miras veya satın alma ile elde edilen tarla gibi gayrimenkul sahipleri için kritik bir öneme sahip. Çok sayıda sahibi bulunan tek tapulu arazilerde, tapu sahipleri kendi paylarının satışında zaman zaman anlaşmazlıklar yaşayabiliyor. Bu durumda, pay sahiplerinden biri gerçekleştirdiği satış nedeniyle diğer pay sahiplerinden herhangi biri, dava açarak satın alma talebinde bulunabiliyor. Hukuki olarak bu hak, “Yasal önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan özel hukuk nitelikli bir sınırlamasıdır. Bu çerçevede, önalım hakkından doğan bu sınırlama, yalnızca bir paydaşın payını bir üçüncü kişiye satması ve diğer paydaşların bu hakkı dava yoluyla kullanmaları halinde ortaya çıkar.” şeklinde tanımlanıyor. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 21 Ocak 2026 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan kararında önemli bir durumu değerlendirdi.
TARLA SATIŞINDA SINIR ÇİZGİLERİNE DİKKAT
Yüksek Mahkeme, ortak tapulu bir tarlada biri paydaşın payını satmasının ardından diğer bir paydaşın alım hakkını kullanmak istemesi üzerine açılan davayı inceledi. Bir pay sahibi hakkını satarak tapu işlemlerini gerçekleştirmiş, ardından diğer pay sahibi, satışın kendi lehine yapılması için dava açmıştır. Satışı gerçekleştiren pay sahibi, savunmasında tarlada fiili taksim bulunduğunu ve dolayısıyla kendi payının sınırlarının belirli olduğunu öne sürdü. Mahkeme, bu neden ile davayı reddetti. Dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına kararı temyiz etmesi ile dairenin önüne geldi. Tarlada sınır çizgileri olduğu iddialarına rağmen, bilirkişi tarlanın boş, ekilmemiş ve sınırların olmadığını tespit etti.
SATIŞ ESNASINDA İTİRAZ GEREKİYOR
Daire, bilirkişinin bu tespitini mahkeme kararında dikkate almadığını tespit etti. Dairenin kararında, “Ön alım davasına konu taşınmaz, paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip, paydaşların her biri belirli bir kısmını kullanırken, bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı üçüncü kişiye satarsa, satış zamanında bu alanda hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması, Türk Medeni Kanunu’nun ikinci maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile çelişiyor.” ifadesine yer verildi. Dairenin kararında, “Dava konusu taşınmazda fiili taksimat bulunmadığı olgusu benimsenerek, ön alım hakkı ile diğer unsurların varlığı incelenerek, karar verilmesi gerekirdi.” denildi ve bu nedenle karar bozuldu.